أصبح سوق العقارات في الوقت الحالي مزدهرة بشكل كبير، الأمر الذي جعل المستثمرون يبحثون عن طرق تقييم العقارات الصناعية التي تعتبر فرصة مربحة جدا للمستثمرين، حيث إن حجم السوق لأعمال التنمية الصناعية للعقارات وصل إلى أكثر من مليار دولار.
لذلك سوف نوضح لكم من خلال مقالنا اليوم الأساليب المختلفة لتقييم العقارات الصناعية، عن طريق عمل تحليل شامل للتدفقات النقدية، وتقييم الأصول التي يتم استخدامها كأساس للمقارنة بالسوق، وسوف نقدم لكم دليلا شاملا يساعدكم على اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية.
كيفية تقييم العقارات الصناعية
محتوى المقالة
هناك الكثير من الطرق التي يمكن استخدامها لتقييم العقارات الصناعية، وكل طريقة من هذه الطرق لها نقاط قوة وضعف خاصة بها، لذا يجب على المقيم العقاري أن يفهم جيدا الطريقة التي تساعده على تحديد قيمة العقار، ومن أهم هذه الطرق التالى:
طريقة الدخل
تعتبر طريقة الدخل من أهم الطرق المستخدمة في تقييم العقارات الصناعية، حيث يعتمد المقيم في هذه الطريقة على حساب صافي دخل التشغيل، ومعدل الرسملة بالإضافة إلى استخدام الكثير من العوامل المالية التي تحدد قيمة العقار محل التقييم، ويتم استخدام طريقة الدخل في العقارات التي تحقق ايرادات مستقلة يمكن التنبؤ بها بكل سهولة.
طريقة السوق
يعتمد المقيم في طريقة السوق على مقارنة العقارات الصناعية للعقارات المماثلة التي تم بيعها في الفترة الأخيرة، بحيث يركز على العوامل المتعلقة بالموقع والحجم والطلب في السوق؛ حتى يستطيع أن يحدد القيمة المناسبة، ويتم استخدام طريقة السوق في حالة توافر بيانات العقارات القابلة للمقارنة.
طريقة التكلفة
تعتمد طريقة التكلفة في تقييم العقارات الصناعية على حساب قيمة الأعمال بناء على التكلفة التي سوف يتم استبدالها أو إنتاجها مرة أخرى، ويجب أن يأخذ المقيم العقاري في الاعتبار تكلفة الأراضي والبناء وغيرها من النفقات التي ترتبط بذلك، ويتم استخدام هذه الطريقة إذا كانت العقارات الصناعية جديدة، أو في حالة عدم توافر عقارات قابلة للمقارنة.
وكل طريقة من الطرق السابقة لها مميزاتها الخاصة، ويختار المقيم العقاري الطريقة المستخدمة بناء على عوامل مختلفة، مثل الاستقرار المالي لقطاع الأعمال، أو ظروف السوق، وتوافر المعلومات وفي الغالب من الأفضل أن يتم استخدام أكثر من طريقة، ومقارنة نتائج كل طريقة؛ حتى يتم الحصول على تقييم دقيق.
تقييم أعمال التطوير الصناعي في مجال العقارات
يعتبر تحليل التدفقات النقدية من أهم العوامل التي يجب النظر فيها عندما يتعلق الأمر بتقييم أعمال التطوير الصناعي في مجال العقارات، حيث إنه يعتمد على تقييم التدفقات النقدية الواردة والصادرة للشركة؛ حتى يمكن تحديد الربح المحتمل.
يساعد تقييم التدفقات النقدية المستثمرين على اكتساب معلومات متعمقة بخصوص قدرة الشركة على تحقيق إيرادات متسقة، ويحتوي تقييم الأعمال التجارية الخاصة لأهداف التنمية الصناعية على تقنيات متنوعة وأهمها التالي:
تقييم الشركة لتطوير العقارات
يحتاج تقييم الشركة لتطوير العقارات إلى دراسة أنماط توقعات التدفقات النقدية بشكل دقيق، ويوجد العديد من الأساليب التي يمكن استخدامها لتقييم الممتلكات الصناعية المستخدمة في تقييم قيمة الأعمال التجارية للتنمية، ومن أهم هذه الأساليب التالي:
- يجب أن يتم فحص التدفقات النقدية التاريخية للشركة خلال فترة محددة؛ حتى يتم فهم الأداء السابق وبناء أساس التوقعات في المستقبل.
- تحديد مصادر التدفقات النقدية الخاصة بالأعمال التجارية، مثل إيرادات العقارات المؤجرة والنظر في استقرارها.
- تقييم نفقات تشغيل الشركة والتكاليف من أهم الأمور التي تساعد على فهم التزامات الشركة المالية.
- تقييم إمكانات الشركة للنمو والتوسع في المستقبل؛ لأن ذلك يؤثر بشكل كبير على تدفقها النقدي والقيمة الإجمالية لها.
تقييم الأصول
يلعب عامل تقييم الأصول دورا مهما في تقييم أعمال التنمية الصناعية العقارية؛ لأن فهم قيمة الأصول يساعد على تحديد قيمة الشركة الإجمالية، ومن أهم النقاط التي يجب النظر فيها عند الاعتماد على تقييم الأصول التالي:
- عند تقييم التنمية الصناعية العقارية يجب تحليل الخصائص المميزة، فيجب تقييم الحالة والحجم والمكان والطلب المتوقع؛ حتى يتم تحديد القيمة الفردية.
- من المهم أن يتم تقييم الأعمال نفسها إلى جانب تقييم الأصول وتوقع الأداء المالي وإمكانات النمو والسمعة وسجل الشركة.
- يجب أن يتم مراعاة ظروف واتجاهات السوق في صناعة العقارات، وأن يتم تحليل المبيعات والمعاملات القابلة للمقارنة؛ حتى يتم الحصول على أفضل قيمة سوقية للشركات المماثلة.
حسابات مقارنة بالأسواق
عند تقييم العقارات الصناعية يجب المقارنة بين الأسواق بحيث يتم تحليل ومقارنة العقارات والشركات المماثلة في مجال التنمية الصناعية العقارية، وبالتالي يتم تحديد قيمة الأعمال التجارية عن طريق تقييم الطريقة التي يتم بها تقييم المشاريع المشابهة في السوق.
نصائح هامة للمقيم العقاري في تقييم العقارات الصناعية
هناك مجموعة من النصائح التي تعزز عملك كمقيم عقاري للعقارات الصناعية، ومن أهم هذه النصائح التالي:
- طلب المساعده من المتخصصين في الصناعة مثل محللي العقارات، أو خبراء التقييم؛ حتى تستطيع أن تصل إلى تقييمات دقيقة ويتم الوثوق بها.
- يجب أن تكون على دراية كافية بالمؤشرات الاقتصادية التي قد تؤثر على قيمة الأعمال التجارية للتنمية الصناعية.
- قم بجمع كافة المعلومات والبيانات التي تتعلق بالأصول والعمليات التجارية.
- قارن بين تقييمات العديد من شركات التنمية الصناعية؛ حتى تستطيع أن تكتسب فهم عميق لقيمتها النسبية.
تحديات تقييم العقارات الصناعية
هناك مجموعة من العوامل التي تمنعنا من الوصول إلى تقييم دقيق للعقارات الصناعية، ومن أهم هذه العوامل التالي:
تقلبات السوق
قد تؤثر التقلبات التي تحدث في سوق العقارات تأثيرا بالغا على قيمة العقارات، فقد تؤدي عوامل مثل التغيرات في العرض والطلب أو الظروف السياسية والاقتصادية إلى تقلبات السوق، لذلك يجب عند تقييم العقارات الصناعية التحليل الدقيق لظروف السوق الحالية والمستقبلية.
استقرار دخل الإيجار
يلعب استقرار دخل الإيجار دورا مهما في تقييم العقارات الصناعية، حيث إن اتفاقات الإيجار مع المستأجرين على المدى الطويل والتنويع في قاعدة المستأجرين يساعد بشكل كبير في زيادة الاستثمار، ولكن من ناحية أخرى يشكل الاعتماد على عدد قليل من المستأجرين خطرا على العقارات الصناعية.
تكاليف التنمية
يحتاج التقييم الدقيق للعقارات الصناعية إلى معرفة التكاليف المتعلقة بالتشييد وحيازة الأراضي، ورسوم التصاريح، حيث إنها تؤثر بشكل كبير على الربح، وتجاوز التكاليف والنفقات غير المتوقعة يؤثر بالسلب على التقييم الدقيق للعقارات الصناعية.
الموقع وإمكانية الوصول
يؤثر الموقع تأثيرا كبيرا على قيمة العقارات الصناعية، حيث إن توافر المرافق والقدرة على الوصول إلى الطرق يساعد على الوصول إلى الأسواق والطلب على الإيجارات.
العوامل البيئية
تؤثر العوامل البيئية بشكل كبير على قيمة العقارات الصناعية، مثل تلوث التربة، أو التخلص من النفايات الخطرة، ولذلك يجب الحد من هذه المخاطر؛ حتى يتم تحديد قيمة العقار بشكل دقيق.
فوائد الاستثمار في العقارات الصناعية
هناك الكثير من الأسباب التي تدفع المستثمرين إلى الاستثمار في العقارات الصناعية، ومن أهمها التالي:
- حاجة المستثمرين إلى مساحة المستودعات، خاصة بعد التطور السريع للتسوق والتجارة الإلكترونية.
- العقارات الصناعية لا تخضع للحظر أو الإغلاق.
- يوفر هذا النوع من العقارات أرباح مرتفعة على المدى الطويل.
وهكذا نكون قد وصلنا لنهاية مقالنا الذي تحدثنا فيه عن طرق وأساليب تقييم العقارات الصناعية، وأهم النصائح المقدمة للمقيم العقاري للتقييم الدقيق، والعوامل التي تشكل خطرا على عملية التقييم.
