تقييم الممتلكات الزراعية من أكثر الأمور التي تهم الملاك، المشترين المحتملين، وحتى الحكومات، حيث أن المالك يحتاج إلى تقييم الممتلكات الزراعية من أجل حصر الممتلكات، والمشتري المحتمل الراغب في بدء مشروع جديد، أو التوسع في مشروع قديم يسعى إلى التعرف على هذا التقييم، وحتى الدول والحكومات تحتاج إلى هذا التقييم من أجل تحديد الضرائب والعوائد على الملاك.
تقييم الممتلكات الزراعية
قبل تناول تقنيات تقييم الممتلكات الزراعية لابد أن نتحدث عن الأمور التي تتضمنها كلمة الممتلكات الزراعية وهي:
- الأراضي
- المباني والمواقع الدائمة على تلك الأراضي
- المنشآت أو الآلات الثابتة مثل محطات المعالجة
- الآلات والمعدات الغير ثابته مثل وسائل ومركبات النقل
- الأصول الحيوية المرتبطة بالأرص
- الأصول الحيوية الغير مرتبطة بالأرض
- المنتجات الزراعية
وبالتالي يمكننا القول أن الممتلكات الزراعية هي جميع الحقوق والفوائد والمزايا المرتبطة بالأصول الزراعية أو النشاط الزراعي بشكل عام. وكما سبق وذكرنا تهم مسألة تقييم الممتلكات الزراعية الكثير من الفئات، ويأتي الأستثمار ليكون أحد تلك الفئات المهمة والتي تعتبر عامل أساسي في تحقيق التنمية المستدامة والدعم والنمو الاقتصادي، كذلك الحفاظ على أسواق رأس المال وتلبية الحاجات الاستثمارية للدول بكل ما لها من مميزات وفوائد.
أهم معايير تقييم الممتلكات الزراعية
هناك عدد من المعايير المهمة التي تم وضعها من أجل تقييم تلك الممتلكات الزراعية، ويمكننا أن نجمل تلك المعايير في التالي:
- المعيار 104 وهو معيار القيمة: وهنا يكون مسؤولية المقيم أن يختار الأساس المناسب لتحديد القيمة، وكذلك اتباع المتطلبات المرتبطة بهذا الأساس، سواء من خلال تصمين تلك المتطلبات كجزء من المعيار، ويرتبط المعيار 104 بفكرة القيمة السوقية وهي المبلغ الذي يمكن على أساسه تقدير أو مبادلة الأصول والالتزامات بين البائع والمشتري. وهنا تعمل القيمة السوقية وفق فكرة تطبيق ” أعلى وأفضل استخدام” وهو الاستخدام الذي يحقق أعلى قيمة للأصل. وبالتالي يشمل التقييم طبيعة الاستخدام الحالي، وكذلك طبيعة الاستخدام الزراعي وتحديد إذا ما كان هو الأفضل أم يمكن البحث عن نوع ثان من الاستخدام الزراعي قد يكون أكثر ربحية.
- المعيار 105 وهو يرتبط بعدد من المتغيرات التي لابد من النظر إليها أثناء عملية التقييم، وهي؛ أسلوب السوق، أسلوب الدخل، أسلوب التكلفة، وهذا المعيار يساعد في تقييم الممتلكات الزراعية ولكن بطريقة تراعي الظروف المحيطة بالعمل، فلا يوجد طريقة واحدة يمكن بها تقييم الممتلكات كلها بنفس الطريقة ونفس الأسلوب، وبالتالي تساعد تلك الطريقة في معرفة أساس وفرضية القيمة المناسبة حسب الشروط والغرض من التقييم، كذلك مدى الملائمة لطريقة التقييم بالنظر إلى طبيعة الأصل والأساليب والطرق التي يستخدمها المشاركون في السوق المعنية، وأخيرًا توافر المعلومات الموثوقة اللازمة لتطبيق هذه الطريقة.
جديرًا بالذكر أنه لا يطلب من المقيم أن يستخدم أكثر من طريقة في التقييم، خاصة في حالة كان المقيم على ثقة ولديه الدقة والمصداقية الكافية من أجل التقييم، وبالتالي يمكنه في هذه الحالة التوصل إلى القيمة.
- في بعض الحالات يمكن تقييم المكان الواحد باستخدام عدة نماذج مختلفة من خلال طريقة التدفقات النقدية المخصومة ويمكن ذلك عبر استخدام نموذج التقدفق النقدي الذي يسمح بإعادة الزراعة وبالتالي السماح لهذا العائد أن ينعكس على صورة تدفقات نقدية تنعكس بشكل إضافي إلى القيمة النهائية، أو النموذج الثاني الذي يعتمد على الزراعة الحالية واسترداد قيمة الأرض كقيمة نهائية.
ختامًا .. يجب على المقيم أن يتبع المعايير والأصول التي تتفق مع معايير التقييم الدولية وأن يستثني الحالات التي لا تتوفق مع تلك المعايير بسبب المتطلبات القانونية أو التشريعية أو التنظيمية.
دايما ننصح باختيار مقيم عقاري معتمد محترف مثل شركة المقيم المحترف المعروف بكفائته واتقانه للعمل باحترافية عالية.
مقالات مشابهة:
المرجع
