العوامل المؤثرة في أسعار العقارات لها أشكال عديدة فتسعير العقار من الأمور التي يحتار فيها الكثير لكن قرار الشراء أو التأجير لا بد منه لذا ينبغي أن يكون لدي المشتري خلفية عن أساسيات تسعير العقارات والوصول إلى العرض المناسب لاحتياجاته.
العوامل المؤثرة في أسعار العقار
محتوى المقالة
تعددت العوامل المؤثرة في أسعار العقار ونلخصها في 14 نقطة ومنها:
” جغرافيا منطقة العقار – التركيبة السكانية – حالة السوق العقاري وأسعار المنطقة – وقت شراء العقار – النشاط الاستثماري في المنطقة – مساحة العقار وهيئته وعمره – طريقة عرض العقار على المشترين.. إلخ”
نستعرضها بالتفاصيل خلال السطور القادمة.
- التركيبة السكانية: أسعار العقارات تختلف من منطقة إلي أخري في مكة والمدينة المنورة تختلف عن الرياض وجدة هذا يرجع إلى عدة عوامل مثل سياحية المنطقة واشتغالها بزوار بيت الله على الدوام والنشاط التجاري الكبير فيها، ويتبع ذلك عدة أنماط للتراكيب السكنية هناك.
تتناول التركيبة السكانية كافة التفاصيل الخاصة بالسكان مثل العمر والجنس والقدرة الشرائية.
تغير أسعار سوق العقارات يرجع في بعض الاحيان إلي ميول شريحة عمرية معينة مثل الشباب إلى السكن في شقق صغيرة أو الإكثار من السفر وعدم الميل إلى تملك الشقق الكبيرة.
- جغرافيا منطقة العقار: هناك العديد من العوامل الجغرافية التي تؤثر في أسعار العقارات مثل المناخ والموارد الطبيعية وتوفُّر المياه فالمدن المحدودة بالجبال والسواحل، تكون العقارات فيها أغلى من المدن القابلة للتوسع.
نشاط المدينة وجاذبيتها من العوامل المؤثرة في أسعار العقارات حيث إنه كلما كانت المدينة نَشِطة اقتصاديًّا وتجاريًّا وكانت كذلك محدودة وغير قابلة للتوسع فسيكون الطلب أعلى من العرض وهذا سيسبب غلاء أسعار العقارات في تلك المدينة.
- حالة السوق العقاري وأسعار المنطقة: الحالة العامة للسوق العقاري تؤثر على أسعار العقارات بغض النظر عن تميُّز العقار.
فإذا كانت منطقة متوسطة لا ينبغي أن يرتفع سعر العقار فيها عن المتوسط وأن يتعامل معه المشتري كأنه عقار في منطقة أرقى وهذه نقطة يستخدمها المشتري (والمستثمر العقاري) في تحديد سعر العقار المناسب وعدم شرائه بأعلى من قيمته.
- مساحة العقار وهيئته وعمره من أهم العوامل الخاصة بالعقار نفسه والتي تؤثر في ارتفاع أو انخفاض سعره مساحة العقار وهيئته التي بُني عليها وعمره.
سعر المتر هو الوحدة التي يُحدد بها السعر الأولي للعقار، لذلك فإن مساحة العقار تؤثِّر تأثيرًا مباشرًا في سعره لكن السعر وحده لا يكفي فهيئة العقار تؤثِّر في سعره أيضًا
عمر العقار مهم لأنه ليس علامة على متانة العقار وأنه بُني بأحدث تكنولوجيا، لكنه دليل أيضًا على عصرية العقار وتصميمه، وهي عوامل يهتم بها كثيرون من المشترين العقاريين.
حدِّد السعر المناسب لعقارك حسب الأتي
- مرافق العقار عامل قوي في تحديد سعر العقار وعامل أقوى في جذب المشترين الذين تعجبهم تلك المرافق ويريدون أن يستمتعوا بها فهي، إذن، تعتبر وسيلة بيع للعقار ورفع لسعره في بعض الأحيان.
وأنواع المرافق كثيرة مثل: حمامات السباحة ومراكز الرياضة والحدائق وغير ذلك كثير فقد يعتبر إطلال العقار على منظر أو شارع معين من المرافق ووسائل الراحة التي ترفع من سعره.
- موقع العقار: قد يزيد موقع العقار العرض والطلب عليه أو ينقصه مما يؤثِّر في سعره.
فهناك عدة عوامل يتأثر بها موقع العقار مثل الازدحام والهدوء، فأغلب الناس لا يتمنى أن يسكن في مكان مزدحم وصاخب، بل يرجو أن يكون منزله في مساحة هادئة حتى يرتاح فيه.
كذلك القرب والبعد من الأماكن الحيوية، فلا أحد يريد أن يتكبَّد مشقة في الذهاب إلى السوق أو المدرسة أو العمل لذلك يهتم معظم المشترين بهذا العامل.
- وقت شراء العقار: أحيانًا يقيِّم السوق العقارات بأغلى من قيمتها الواقعية وأحيانًا يفعل العكس فيكون سعرها أقل من قيمتها الواقعية وهو أمر مماثل لما يحدث في السوق المالية وغيرها من الأسواق.
المستثمر العقاري لا بد أن يتعلم التمييز بين الحالتين وألا يشتري إلا إذا كان سعر الشراء أقل من القيمة الحقيقية ويعتمد مستثمرون كثيرون على هذا النقطة في صناعتهم لثرواتهم.
- النشاط الاستثماري في المنطقة: إن وجدت مستثمرين كثيرين في المنطقة فقد يكون ذلك دليلًا على ربحيتها، لكنه مجرد عامل ثانوي، فلا تعتمد عليه اعتمادًا كاملًا.
وقد يُقصد أيضًا بالنشاط الاستثماري وجود العديد من الاستثمارات غير العقارية في المنطقة، فهذا يدل على تطور المنطقة وجذبها للبشر ذوي الإمكانات العالية.
- الاقتصاد: ربما اتضح لك من العوامل السابقة أن الاقتصاد عامل قوي جدًّا في تغيير أسعار العقار. ذلك أنه كلما نشط الاقتصاد وارتفع مستوى معيشة الفرد كان أقدر على الادخار والاستثمار، وكلما قلَّ مستوى معيشته كان أحرص على تلبية احتياجاته الأساسية وربما أنفق ١٠٠٪ من دخله عليها.
الحالة الاقتصادية تقل الرغبة في الاستثمار خوفًا أن يتسبب ذلك في الضغط المالي على المستثمرين أو أن تخسر استثماراتهم دون وجود تغطية لتلك الخسارة حال استمرار التذبذب.
- العرض والطلب من أقدم العوامل المؤثرة في الأسعار بصفة عامة وفي أسعار العقارات بصفة خاصة فكلما زاد الطلب وتقل كلما قلَّ الطلب.
عوامل تؤثر في الزيادة والنقصان لسعر العقار
كثير منها الاقتصاد وتذبذباته وحالة السوق وموقع العقار.
- حدوث الأزمات: تأثر السوق العقاري الفترة الماضية بالعديد من الأزمات مثل كورونا الحرب الروسية الأوكرانية حيث تراجعت نسبة المبيعات في أغلب دول العالم وكاد أن يتوقف البيع والشراء تمامًا بسبب خوف الناس
هذا التراجع جعل سوق العقارات يعاني معاناة شديدة وانخفضت الأسعار في العديد من المناطق، لكنها بدأت في التحسن مع عودة الناس إلى الحياة الطبيعية شيئًا فشيئًا.
- طريقة عرض العقار على المشترين: عرض المنزل بطريقة جيدة وجذابة يؤثِّر على قرارات المشترين وسرعة البيع.
- خدمات منطقة العقار: تميُّز المنطقة الموجود فيها العقار على المناطق الأخرى يؤدي إلى تميُّز العقار وارتفاع سعره نسبيًّا.
- العقارات المماثلة Comparables: يستخدم المقيِّمون العقاريون العقارات ذات الحالات والإمكانات المشابهة، سواء في نفس المنطقة أو في مناطق قريبة منها، للمقارنة بين الأسعار في حدود سنة لأنهم يريدون أن يحصلوا على أقرب سعر لنفس الظروف التي يبيعون أو يشترون فيها العقار الآن.
كيف تحدد سعر عقارك؟
هناك العديد من الوسائل المتاحة لتقييم العقار والحصول على أعدل سعر له مثل استخدام مقيِّم عقاري خبير أو الاطلاع على مواقع المقارنة والتسعير على الإنترنت.
ومع العوامل التي تعرَّفت عليها يمكنك معرفه عقارك وقيمته وكذلك تحديد تحديد العوامل التى سوف تؤثر بالسلب أو الإيجاب.
وكذلك يمكنك مقارنة عقارك بالعقارات التي بيعت في منطقتك أو في المناطق المجاورة خلال ١٢ شهرًا وسيكون التسعير الذي وصلت إليه قريبًا جدًا من سعر البيع أو الشراء المناسب له.
مراجعة سعر العقار قبل الشراء
لتحديد سعر مناسب لعقارك يجب عليك فحص العقار قبل الشراء فذلك أصبح من أساسيات السوق العقاري بعد أن تعرض في المدة الأخيرة للعديد من مشاكل الجودة والنصب.
معرفتك بفحص العقار وكونك موجودًا وقت الفحص سيساعدك على تقييمه تقييمًا مناسبًا، كما أنه سيعينك على فهم التقرير والتوصيات التي يعطيها لك الفاحص بعد أن ينهي فحصه ويمكن فحص العقار خارجيا وداخليا
الفحص الخارجي للعقار
الفحص الخارجي سوف يساعدك في تحديد السعر المناسب لعقارك حيث يتناول معاينة بنيته الخارجية والعوامل التي قد تؤثر عليه من الخارج.
- الجدران الخارجية: يجب فحص الجدران الخارجية للعقار والنظر إذا كانت تالفة أو مشقَّقة أو متصدِّعة تصدعات ضخمة تكون بطول أو بعرض الحائط.
- التربة: لابد من اختيار العقارات المبنيه على تربة صالبة قادرة على تحمل أكبر وأضخم العقارات فلا يغرك السعر الرخيص المقدم والمعروض ويمكنك أن تسأل من تشتري منه أن يقدِّم لك نتيجة اختبار تحمل التربة لتتأكد من أنه لن يصيبك سوء بسببها.
- القاعدة الأساسية للعقار: ما دام العقار قد بُني فلا يمكن فحص قاعدته فحصًا مباشرًا لكن الفاحص المختص قد ينظر في بعض الآثار التي تومئ له بسلامة أو هشاشة القاعدة.
- الجراج: جراج العقار من المميزات الجذابة، لكن هناك بعض العناصر التي ينبغي أن تفحصها للتأكد من أنه سيكون ذا فائدة مثل: التهوية وأمان المنافذ وتقسيمه من الداخل.
- السطح: يجب أن يكون هناك عازل لمنع تسرب المياه من السطح ووجود خزان المياه ووصلاته وتوصيلات مكيِّفات الهواء وغيرها من الأجهزة التي عادة ما يكون مكانها السطح.
الفحص الداخلي للعقار
الفحص الداخلي للعقار يتناول كافة متعلقات العقار الداخلية سواء كانت بخصوص متانة البناء أو نوعية الأدوات المستخدمة وجودتها أو أي ملاحظة قد تؤثر على معيشتك وراحتك داخل العقار.
ويختلف الفحص الداخلي للعقار عن الخارجي في أنه يتعلق بأمرين: جودة البناء وملاءمته للمعيشة ولابد من التشييك على: “السباكة – الكهرباء – التهوية ومكيِّفات الهواء – الأرضية – الأبواب والنوافذ”
هكذا انهينا مقالنا حول العوامل المؤثرة في أسعار العقارات: حدِّد السعر المناسب لعقارك نرجوا ان نكون وفقنا بذلك.
تابعوا خدمات شركة المقيم المحترف حتى تحصلوا على مقيم عقاري معتمد موثوق.
