أسلوب السوق من أساليب التقييم العقاري الأساسية

أسلوب السوق هام جدا في التقييم العقاري وخاصة بعد أن أصبح التقييم العقاري ذو أهمية كبيرة في مجال تثمين والتطوير والمعاملات العقارية، ونظراً لتعدد أنواع العقارات المراد تقييمها.

وتنقسم أساليب التقييم العقاري الأساسية إلى طرق فرعية:

1. أسلوب السوق يكون بطريقة المقارنة
2. أسلوب الدخل له أربع طرق(تابع مقال كامل يشرح أسلوب الدخل بالتفصيل)

• طريقة الاستثمار
• طريقة التدفقات النقدية المخصومة
• طريقة القيمة المتبقية
• طريقة الأرباح

3- أما أسلوب التكلفة فعن طريقة المقاول “التكلفة”

أسلوب السوق أول أساليب التقييم العقاري الأساسية 

أسلوب السوف: هو طريقة التقييم الأكثر شيوعًا وتستند بشكل أساسي إلى مقارنة العقار الذي يتم تقييمه به مع خصائص مماثلة في السوق لتحديد حقوق الملكية أو قيمة الإيجار للعقار مباشرة. هذه الطريقة تعني أن سعر السوق هو أفضل نقطة قيمة. من الممكن تحديد سعر السوق من خلال البحث في الأدلة المتاحة للمعاملات التي تمت مؤخرًا في السوق للعقارات المشابهة للعقار في مكان التقييم، وهذا مع مراعاة التعديلات للعوامل المتغيرة مثل العمر و الموقع.

• تستند البيانات المستخدمة في طريقة المقارنة إلى معاملات البيع الفعلية لخصائص مماثلة وقابلة للمقارنة في نفس السوق. لذلك، عند استخدام طريقة المقارنة،

يجب مراعاة النقاط التالية من خلال المقيم العقاري:

1. مصادر البيانات والمراجعة.
2. . تفاصيل المعاملات والعقود، ولا سيما المسائل القانونية.
3. تعرف على تاريخ العقد أو الاتفاقية، خاصة في الأسواق المتقلبة.
4. . مراعاة الآراء المختلفة للغاية للمقيمين عند وجود نقص
5.  استخدام طرق التقييم الأخرى عندما لا تتوفر أدلة السوق.
6. استخدام الأساليب التحليلية لمقارنة أسعار العقار لتقييم عقار آخر.
7. استخدام قيمة الإيجار، إن وجدت، لتحقيق صافي القيمة الحالية.

 القابلية للمقارنة

لتحديد قابلية الممتلكات المعنية للمقارنة ذات الخصائص المتشابهة، يجب مراعاة العوامل التالية:

خصائص العقار:

مساحة المبنى وتصميمه وحالته ونوعيته

التراخيص المتاحة للتنظيم و التخطيط.

العوامل الخارجية

أ – الموقع وسهولة الوصول.

ب – المناطق المجاورة والمرافق والخدمات المناسبة للممتلكات (مثل المدارس والمحلات التجارية).

عوامل السوق:

أ – توجه السوق على المستوى الوطني أو المحلي أو الإقليمي أو الدولي.

ب – التغيرات في العرض والطلب من تاريخ المعاملة.

(ج) يجب أن يأتي السعر من السوق وأن يتم التفاوض بشأنه بشكل عادل.

التحليل العقاري

ويتم عن طريق المقارنة، من خلال تحويل القيمة السعرية إلى بيانات، تطبق على مختلف الحالات ويتم من خلالها الوصول إلى حكم منطقي.

تنقسم عملية التحليل إلى

تحليل السوق:

عن طريق العرض والطلب التي تتحدد بناءاً على الموردون، والمستهلكون

يتحدد السعر بناءاً على عدة عوامل

١- عدد السكان وفئاتهم مما يؤثر على توزيعهم واحتياجاتهم والقوى العاملة المتاحة

٢- الوظائف في فترات الازدهار الاقتصادي تتوافر فرص للعمل مما يؤثر على الطلب على العقارات

٣- التمويل تؤثر تكاليف التمويل تاثيرا مباشر على القيمة

٤- التمويل والاقراض يؤثر بشكل مباشر على قيمة العقار

٥- النقل والمواصلات

٦- التغير في الأذواق

٧-الضرائب

٨- الأنشطة الحكومية تؤثر تساهيل البناء والتخطيط على قيمة العقار

– تحليل الأسعار

تحليل الأسعار يتم من خلال تحديد وحدة لكل نوعية عقار فمثلا الأمتار للمباني، الهكتار للأراضي

نصائح  لإجراء عملية المقارنة

١- يجب أن يكون الأساس المتبع في القياس هو نفسه للمبنى المراد تقييمه، فإذا كان المبنى قياسه تم على أساس إجمالي المساحة الداخلية فيتبع

٢- أن تكون قيمة الإيجار أو رأس مال العقار محددة ومعينة بأدلة وشواهد

٣- معرفة تحليلات الايجار، في عمليات الصيانة والإصلاحات، أو الإيجار الصافي.

٤- تختلف الأسعار في العقارات التجارية حسب مكانها، الواجهة بسعر أعلى من مثيلاتها الداخلية

5- اختاروا مقيم عقاري معتمد موثوق كالمقيم المحترف