التأثيرات البيئية على تقييم العقارات من الأمور التي يجب أخذها في عين الاعتبار عند تقييم العقارات، حيث نص المعيار رقم 101، و201 من المعايير الدولية للتقييم أن عملية التقييم يجب أن تناسب الغرض المقصود، وبناء على ذلك فإن العقارات تعطي أهمية كبرى للقضايا البيئية.
التأثيرات البيئية على تقييم العقارات
محتوى المقالة
تتأثر قيمة العقار ببيئة العقار بشكل كبير، حيث إن بيئة العقار تساهم بنسبة 39% تقريبا من انبعاثات غاز ثاني أكسيد الكربون، والبيئة أيضا هي المسئولة عن حوالي 40% من استهلاك الطاقة.
وعندما نتناول التأثيرات البيئية على تقييم العقارات فإن الأمر لا يتوقف عند دراسة معينة يقوم المفكرون بإجرائها، بل يجب أن يتم قياسها في السوق، ويتم ملاحظة هذه التأثيرات على كلا من المشترين والبائعين أو حتى المستأجرين والمقرضين والمطورين.
كيف تؤثر البيئة على القيمة العقارية
سوف يتم تطوير التأثيرات البيئية على تقييم العقارات بشكل كبير مع مرور الزمن، ويتم تقييم أثر هذه العوامل على أسعار العقارات من خلال عدة أساليب هي كالآتي:
أسلوب التكلفة
يقوم المقيم العقاري في أسلوب التكلفة بدراسة تكلفة عمل التحسينات ونسبة الإهلاك الذي حدث في العقار بشكل تراكمي، ثم يضيف إلى هذه التكلفة قيمة الأرض التقديرية.
لكن في الكثير من الأحيان لا تساوي التكلفة قيمة العقار، لذلك يمكن للمقيم استخدام أسلوب التكلفة حتى يحسب قيمة التعديلات الإضافية على العقارات حتى تتناسب مع العوامل البيئية، ولذلك لا يُوصى باستخدام أسلوب التكلفة أسلوبا أساسيا لتقدير الاعتبارات البيئية في التقييم.
أسلوب مقارنة المبيعات
يعتمد أسلوب مقارنة المبيعات على الأسعار التى تم تحقيقها في المعاملات التجارية في عقارات مشابهة، ولكن بسبب العوامل البيئية فإنه يصعب العثور على معاملات يمكن مقارنتها، ومن ثم يصعب العثور على عقارات مشابهة.
لكن هذا لا ينفي أبدا أهمية طرح المقيم العقاري العديد من الأسئلة التي تساعده على فهم تأثير العوامل البيئية على أسعار العقارات في السوق، بحيث يحاول أن يقيم أثر هذه العوامل على الأسعار.
أسلوب الدخل
يقوم المقيم العقاري بتقييم العقار محل التقييم بناء على دخل الإيجار الذي يجنيه العقار، والمدة التي يظل فيها العقار فارغا، والمبالغ التي ينفقها مالك العقار، ثم يقوم بدراسة العلاقة في السوق بين توليد صافي الدخل، وبين السعر الذي سوف يدفعه المشتري.
ومع تأثير العوامل البيئية على العقارات، فسوف يزيد انجذاب المستثمرين إلى الاستثمار في العقارات التي ترتفع إيجاراتها؛ لأنها تحقق درجات عالية في أداء الطاقة، بالإضافة إلى أنها لا تظل وقت طويل فارغة، وبالتالي يدفع المستثمرون فيها أعلى الأسعار.
التأثيرات البيئية على تقييم العقارات وطريقة تحليل التدفقات النقدية
كما ذكرنا في أسلوب الدخل أنه يعتمد على دراسة العلاقة بين صافي الدخل الناتج وسعر بيع العقار، لكن هذه العناصر تكون لعام واحد فقط، لكن معرفة هذه العلاقة لعدة أعوام تحتاج إلى طريقة تحليل التدفقات النقدية المخصومة.
تناسب طريقة تحليل التدفقات النقدية المخصومة القياس الكمي للعوامل البيئية عند تقييم العقارات؛ لأنها تمثل افتراضات محددة تتعلق بالدخل والمصروفات والنفقات الرأسمالية، والفترة التي يكون فيها العقار فارغا، وعوائد الخروج خلال عدة أعوام وليس عام واحد، وتسمح هذه الطريقة للمقيم بمعرفة التغيرات المتوقعة في الدخل والمصروفات.
خطوات طريقة تحليل التدفقات النقدية المخصومة
من أهم خطوات طريقة تحليل التدفقات النقدية الواردة في معايير التقييم الدولية الآتي:
- اختيار أكثر أنواع التدفقات النقدية المناسبة للعقار محل التقييم.
- تحديد أكثر فترة صريحة مناسبة للتنبؤ بالتدفقات النقدية إن وجدت.
- يقوم المقيم بتجهيز توقعات للتدفقات النقدية لهذه الفترة.
- يجب أن يحدد المقيم ما إذا كانت القيمة النهائية تناسب العقار محل التقييم في آخر فترة التنبؤ الصريحة، ثم يحدد في النهاية السعر المناسب للعقار.
- يحدد قيمة الخصم المناسبة.
- يطبق المقيم قيمة الخصم على التدفقات النقدية المتوقعة في المستقبل، ويجب أن تكون شاملة للقيمة النهائية إن وجدت.
التأثيرات البيئية على المدخلات الشائع استخدامها في تقييم العقارات
من الطبيعي أن يظهر تأثير واضح للعوامل البيئية على المدخلات التي يتم استخدامها بشكل شائع في تقييم العقارات، وذلك يتضح من خلال الآتي:
أولاً: الدخل
التأثيرات البيئية على تقييم العقارات من ناحية الدخل تتمثل في التأثير البالغ على الإيجار الذي يجنيه العقار، حيث تلقى المباني المتوافقة مع العوامل البيئية إقبالا متزايدا من السكان، وبالتالي فهي تحقق إيجارات مرتفعة عكس العقارات الغير متوافقة مع العوامل البيئية، فإنها تحقق إيجارات أقل في الكثير من الأسواق.
لذلك يجب على المقيم العقاري أن يفهم جيدا سوق العقارات ويعرف مدى تأثير العوامل البيئية على أسعار العقارات، كما عليه أيضا فهم المعايير التي يختار على أساسها المستأجرون العقار.
ثانياً: مصاريف التشغيل غير القابلة للاسترداد
مصروفات التشغيل التي يدفعها صاحب العقار لا تختلف اختلافا كبيرا بالنسبة للعقارات المستدامة؛ لأنها غير مستردة، لكن تشير الكثير من الدراسات إلى ارتفاع تكاليف الصيانة بالمباني الحديثة المعتمدة على تكنولوجيا البناء وأنظمة التحكم.
ونستنتج من ذلك أن مصروفات التشغيل غير القابلة للاسترداد ليست مهمة في الوقت الحالي، لكن سوف تظهر أهميتها في المستقبل بسبب العقارات التي سوف تعتمد على أنظمة تحكم معقدة يتم انعكاسها على تكاليف الإدارة.
ثالثاً: الشواغر
يرتفع الطلب على العقارات التي تفي بكافة معايير العوامل البيئية أكثر من العقارات المماثلة لها ولكنها تخالف المعايير البيئية، لذلك يجب على المقيم العقاري أن يهتم اهتماما كبيرا بتوقعات الشواغر في العقارات وعدم استخدامها ويسجلها ضمن التدفقات النقدية بناء على الوضع التنافسي للعقار في نظر المستأجرين المحتملين.
رابعاً: معدل الرسملة
يجب على المقيم العقاري أن يدرس جيدا الكثير من الجوانب مثل موقع العقار ونوع الاستخدام، وسنة البناء والمستأجرين وغيرها، ولا يتجاهل أبدا عروض المشترين المحتملين، ففي بعض الأسواق يستهدف المستثمرون العقارات التي تتوافق مع العوامل البيئية؛ لأنهم يرون أنها تحقق إيجار أعلى ومخاطر أقل وتحقق أسعار عالية عند بيعها.
خامساً: معدل الخصم
تحمل المباني الأقل استدامة معدل خصم كبير يعكس المخاطر التي تتعلق بارتفاع النفقات الرأسمالية المتوقعة مع مرور الوقت، والضرائب الإضافية المتوقعة وغيرها من المخاطر التي قد تؤدي إلى خصم أعلى في أسعار العقارات، على عكس العقارات الأكثر استدامة التي يتم احتساب معدلات خصم أقل عليها.
سادساً: معدل الرسملة للقيمة النهائية
نظرا لأهمية التأثيرات البيئية على تقييم العقارات فإن العقارات الأقل استدامة لا تحقق معدلات رسملة مرتفعة، مما يؤدي إلى انخفاض قيمتها المتبقية المتوقعة والتي تعمل على تقليل قيمتها الحالية.
سابعاً: العمر الافتراضي
هناك بعض الأسواق مثل هولندا تفرض قيودا قانونية على العقارات التي لا تتوافق مع العوامل البيئية، ويجب على المقيم أن يعرف ذلك، وأن يكون على دراية كافية بالقوانين المحلية.
وبالتالي فإنه يجب على المقيم أن يقوم بتقييد التدفقات النقدية المتوقعة على العمر الافتراضي المتبقي للعقار، أو الوقت الذي يصبح فيه العقار أكثر توافقا مع العوامل البيئية.
وهكذا نكون قد استطعنا أن نوضح لكم بالتفصيل التأثيرات البيئية على تقييم العقارات، وكيف تؤثر البيئة على القيمة العقارية.
