تقييم الأبراج التجارية يبحث عنها الكثير من المتابعين للسوق العقاري في السعودية لاكتساب الخبرات وتحديد الأهداف والخطوات التي سوف تمكنهم من الاستثمار في المملكة العربية السعودية.
خلال السطور القادمة نستعرض المباني التجارية في الملكة العربية السعودية وأنواعها ونستعرض تصنيف المباني والأبراج التجارية في الملكة العربية السعودية ونشرح طرق تقييم الأبراج التجارية.
تقييم الأبراج التجارية
محتوى المقالة
عـادة مـا تكـون للعقـارات التجاريـة سمـات خاصـة تختلـف عـن مثيلاتها مـن العقارات الســكنية، وتســمى هــذه السمــات بالاشتراطات أو المواصفات وتتشــعب تلــك الاشتراطات بحســب الغــرض الــذي بُنـي مـن أجلـه العقـار.
حيـث يرتكـز هـذا الغـرض عـلى نـوع وطبيعـة النشـاط مثـل نشـاط تجـاري أو إداري ونـوع مستخدمي العقار ما إذا كان مستخدم من قبــل صاحبــه أو مســتأجرين آخريــن ومستخدمين دائــمين أو مؤقتين.
كما تتأثر بالأنظمة والتشريعات البنائية المعمول بها في العقار مثل النسبة البنائية والارتفاع وحقوق الارتفاق ومواصفات الصحة والسلامة للمبني ومسـتخدميه ورواده.
تصنيف المباني التجارية في الملكة العربية السعودية
طبقــا لدليــل اشتراطات البنــاء ولائحته التنفيذيــة الصــادر عــن وزارة الشــؤون البلديــة والقرويــة، بتاريــخ 2006 م تصنـف المباني التجاريـة إلى (9) تصنيفـات تفصيليـة رئيسـية تعتمـد عـلى طبيعـة المباني ونوعيـة إشـغاله ويمكـن تحديدهـا كمـا يلي:
- مجمعات أكشاك وبسطات وهي أماكـن مخصصـة لأنشـطة تجاريـة خفيفـة، وتُبنـى مـن مـواد سـهلة التركيـب والتفكيـك والإزالة، ومقاومـة للحريـق، ويمكـن أن تكـون مـن أنشـطة تجاريـة متنوعـة أو متخصصـة.
- مراكز تجارية مفتوحة وهي عبـارة عـن أسـواق تجاريـة مفتوحـة مكونـة مـن دور واحـد تشـمل عـلى عـدد مـن المحلات التجاريـة مجمعـة في موقـع واحـد وقـد تكـون ذات نشـاط واحـد أو متعـددة الأنشـطة.
- مراكز تجارية مغلقة وهـي الأسواق الكبيرة المغلقة التـي تكـون عبارة عـن مبنى كبـير مكون مـن أكـثر مـن دور وتحتـوي عـلى عـدد كبـر ومختلـف النشـاطات مـن المحلات التجاريـة وأماكـن الترفيه ومطاعـم الوجبـات الخفيفـة والتـي عـادة مـا يطلـق عليهـا اسـم الـمول.
- المطاعم المتخصصة وهـو المكان الـذي يتـم فيـه تجهيـز وتقديـم الوجبـات الغذائيـة لتناولها داخلـه أو خارجـه والـذي يتخصـص يف نـوع معيـن مـن الأطعمة إمـا حسـب بلـد معيـن أو نـوع معني مـن الغـذاء أو طريقـة الطهـو وغيريها.
- مراكز التسوق وهـي محـلات مخصصـة لبيـع المواد الغذائيـة وغـر الغذائيـة تعمـل بنظــام الخدمــة الذاتيــة للســلع المعبأة والمغلفة وســابقة التجهيــز وفي حالـة السـلع الغذائيـة غيـر المعبأة فيقـوم أحـد العاملين بخدمـة العميـل مباشرة بتجهيـز وإعـداد مـا يحتاجـه.
- الأسواق المركزية وهــي محــلات مرخصــة كبـيـرة ممتــدة المساحة تضــم بالإضافة إلى بيـع بضائـع محـددة أنشـطة أخـرى مكملـة أو غـير مكملـة مـن خـلال مجموعـة مـن المحـلات الصغيرة تـدار بمعرفة القائمين على السـوق أوتؤجـر لغيريهـم لإدارتها.
- المصارف والبنوك ويقصـد بمصطلح (بنـك) أي جهـة اعتباريـة في المملكـة تـزاول أي عمـل مــن الأعــمال المصرفيــة بصفــة أساســية، ويقصــد بمصطــلح (الأعمــال المصرفيـة) أعمـال تسـلم النقـود والودائـع الجاريـة أو الثابتـة وغريهـا.
- صالات عرض السيارات ويقصـد بصـالات عـرض وبيـع السـيارات معـارض (جـراج) السـيارات في المخططــات المعتمــدة، والصــالات المخصصــة لعــرض وبيــع الســيارات كمـشروع متكامـل منفصـل والصـالات الموجـودة أسـفل المباني.
- مراكز خدمة السيارات وهي المراكــز التــي تضــم عــدد مــن الــورش المنفصلــة وتشــمل كافــة خدمـات الصيانـة المتعلقـة بالسـيارات مثـل ورش ميكانيـكا سـيارات، وورش كهربــاء ســيارات وورش ســمكرة ودهــان وورش إصلاح الرداتـيـرات وغريهــا.
طرق تقييم الأبراج التجارية
هناك طرق حددها خبراء التقييم لتقييم المباني والأبراج التجارية التي تتم بعـد جمـع البيانـات اللازمة عـن العقـار وتحليلهـا ويمكـن اسـتخدام أسـلوب أو أكثـر مـن الطـرق المعتمـدة للتقييـم حسـب نـوع العقـار ومـدى توفـر البيانـات والغـرض مـن عمليـة التقييـم.
طريقـة المقارنـة
تنـدرج طريقـة المقارنـة ضمـن أسـلوب السـوق وتعتمـد على عقـارات مشـابهة تـم بيعهـا حديثًـا وموجـودة في نفـس منطقـة سـوق العقـار محـل التقييـم ويجـب التحقـق في البدايـة مـن صحـة سـعر المبيعـات واعتبارهـا أساسـا سـليًما ومنطلقـا لعمليـة التقييـم.
وتتطلـب عمليـة التقييـم مـن المقيم إجراء مطابقة ومقارنة بين العقار محل التقييم والعقارات التـي تـم إجـراء معاملات فعليـة عليهـا في الآونة الأخـيرة والتـي لهـا خصائـص أو سمـات متشـابهة.
ويقـوم المقيم العقــاري بدراســة العديــد مــن العناصر المؤثرة عـلـى العقــار مثــل موقــع العقــار، وحالــة العقــار ومســتوى التشـطيبات الداخليـة والخارجيـة، إضافـة إلى ظـروف السـوق وتاريـخ عمليـات البيـع وظـروف البيـع والتـي عـادة مـا تلعب دورا أساسيا في تقدير قيمة العقار محل التقييم.
طريقة خصم التدفقات النقدية
من طرق تقييم الأبراج التجارية طريقـة التدفقـات النقديـة المخصومـة )DCF، Flows Cash Discounted )هـي طريقـة ماليـة لتقديـر قيمـة العقـار تنـدرج تحـت أسـلوب الدخـل ويتـم اسـتخلاص مؤشر القيمـة مـن خلال حسـاب القيمـة الحاليـة للتدفقـات النقديـة المستقبلية وفقـا لمعاير التقييـم الدوليـة )المعيار 105 ،الفقـرة 1.40« ) ً يقـدم أسـلوب الدخـل مؤشرا عـلى القيمـة عـن طريـق تحويـل التدفقـات النقديـة المستقبلية إلى قيمـة حاليـة واحـدة. ووفقـا لهـذا الأسلوب يتـم تحديـد قيمـة الأصـل بالرجـوع إلى قيمـة الإيرادات أو التدفقـات النقديـة أو توفـر التكاليـف مـن الأصـل«
طريقــة التدفقــات النقديــة المخصومة هــي كـمـا يــلي:
- اختيـار أنسـب أنـواع التدفقـات النقديـة لطبيعـة المهمة والأصل محـل التقييـم مـا قبـل الضريبة، أو بعـد الضريبة، أو إجـمالي التدفقـات النقديـة، أو التدفقـات النقديـة بالنسـبة لحقـوق الملكية حقيقية أو اسمية
- تحديد أنسب فترة صريحة للتنبؤ بالتدفق النقدي، إن وجدت.
- إعداد توقعات التدفقات النقدية لتلك الفترة.
- تحديـد مـا إذا كانـت القيمـة النهائيـة “قيمـة الإستـرداد” مناسـبة للأصل محـل التقييـم في نهايـة فتـرة التنبـؤ
الصريحـة )إن وجـدت(، ثـم تحديـد القيمـة النهائيـة المناسبة لطبيعـة الأصل.
- تحديد معدل الخصم القيمة المناسب.
- تطبيق معدل الخصم على التدفقات النقدية المستقبلية المتوقعة، بما في ذلك القيمة النهائية إن وجدت.
طريقة رسملة الدخل
طريقة رسـملة الدخـل “أو طريقـة الاستثمار” هـي طريقـة ماليـة لتقديـر قيمـة العقـار تنـدرج تحـت أسـلوب الدخـل ويتــم استخلاص القيمــة الرأسمالية مــن خــلال حســاب الدخــل ومعــدل العائــد الــذي يحققــه الاستثمار.
وتعتمــد هـذه الطريقـة من طرق تقييم الأبراج التجارية علـى صـافي الدخـل السـنوي الـذي يتوقـع المشـتري الحصـول عليـه مـن العقـار. لذلـك يتحـدد السـعر الـذي يدفعـه المستثمر أو القيمـة الرأسمالية للعقـار حسـب العائـد المحتمل الـذي يـدره العقـار كاستثمار. وفقـا لمعاير التقييـم الدوليـة )المعيار 105 ,الفقـرة 3.50« ).
يقـدم أسـلوب الدخـل مؤشرا عـلى القيمـة عـن طريـق تحويـل التدفقـات النقديـة المستقبلية إلى قيمـة حاليـة واحـدة. ووفقـا لهـذا الأسلوب يتـم تحديـد قيمـة الأصل بالرجـوع إلى قيمـة الإيرادات أو التدفقـات النقديـة أو توفـر التكاليـف مـن الأصـل وفي بعض الحالات لاسيما عندما يعمل الأصل بمسـتوى ثابـت مـن النمـو والأرباح في تاريـخ التقييـم، يمكـن ألا يكـون مـن الضـروري النظـر في فتـرة توقعـات صريحـة ويمكـن أن تشـكل القيمـة النهائيـة الأساس الوحيـد للقيمـة.
طريقة الأرباح
تعتـر طريقـة رسـملة الدخـل طريقـة ملائمة لتقييـم مراكـز التسـوق. ولكـن إذا كان التقييـم يخـص جـزءاً مـن العقـار مثـل سـوبر ماركـت أو مطعـم فـإن طريقـة الأرباح هـي الأنسب لتقييمـه وذلـك لاختـلاف دخـل كل متجـر بحسـب موقعـه فب المركـز وبالتالي تختلـف القيمـة الرأسمالية في كل دور أو محـل في المركـز.
عـادة مـا تسـتخدم طريقـة الأرباح في تقييـم العقـارات التـي يكـون الجـزء الهـام مـن القيمـة متأتي مـن أربـاح النشـاط التجـاري للعقـار وليـس مـن قيمـة الأرض والمبـاني. ويتـم تطبيـق طريقـة الأرباح في تقييـم عقـارات خاصـة مثـل الفنـادق، ومحطـات البنزيـن، والمطاعم، ودور السينما.
طريقة تكلفة الإحلال
تكلفــة الإحلال هــي الســعر الــذي يدفعــه المستثمر للحصــول عـلـى منفعــة مشــابهة للعقــار محــل التقييــم وليــس الخصائـص المادية الدقيقـة للعقـار. ومـن ثـم يتـم تعديـل تكلفـة الإحلال مقابـل خصـم التدهـور المادي وجميـع أشـكال التقادم ذات الصلة.
ويشار بعد هذه التعديلات إلى تكلفة الإحلال باسم تكلفة الإحلال المهلكة أو تكلفة الإحلال بعد خصم الإهلاك أو صافي تكلفة الإحلال.
يقـدم أسـلوب التكلفـة مؤشرا للقيمـة باسـتخدام المبدأ الاقتصادي الـذي ينـص عـلى أن المشتـري لـن يدفـع الأصل مـا أكثر من تكلفة الحصول على أصل ذي منفعة مماثلة سواء عـن طريـق الشـراء أو البنـاء مـا لم تكـن هنـاك عوامـل متعلقة بالوقت أو الإزعاج أو المخاطر أو أس عوامل أخري.
نرجوا ان مكون قد شرحنا بشكل واضح وسلس, مفهوم وطرق تقييم الأبراج التجارية,
مهمتنا كشركة مقيم عقاري معتمد محترف توجيه المشتري إلى الصواب وإرشاده لضمان حقة بكافة الطرق.
