تقييم المشاريع العقارية الكبرى أمرًا ضروريًا لمجموعة متنوعة من المساعي، بما في ذلك التمويل، وقائمة المبيعات، وتحليل الاستثمار، والتأمين على الممتلكات، والضرائب. ولكن بالنسبة لمعظم الناس، فإن تحديد سعر الطلب أو سعر الشراء لقطعة من الممتلكات العقارية هو التطبيق الأكثر فائدة لتقييم العقارات. ستقدم هذه المقالة مقدمة للمفاهيم والأساليب الأساسية لتقييم العقارات، خاصة فيما يتعلق بالمبيعات.

المفاهيم الأساسية لتقييم المشاريع العقارية الكبرى

من الناحية الفنية، يتم تعريف قيمة العقار على أنها القيمة الحالية للمنافع المستقبلية الناشئة عن ملكية العقار. على عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استخدامها بسرعة، فإن فوائد العقارات تتحقق بشكل عام على مدى فترة طويلة من الزمن. ولذلك، فإن تقدير قيمة العقار يجب أن يأخذ في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية، بالإضافة إلى الضوابط أو الأنظمة الحكومية والظروف البيئية التي قد تؤثر على عناصر القيمة الأربعة:

الطلب: الرغبة أو الحاجة إلى التملك مدعومة بالوسائل المالية لإشباع الرغبة
المنفعة: القدرة على تلبية رغبات واحتياجات أصحاب المستقبل
الندرة: العرض المحدود للخصائص المنافسة
قابلية النقل: السهولة التي يتم بها نقل حقوق الملكية

القيمة مقابل التكلفة والسعر

القيمة لا تساوي بالضرورة التكلفة أو السعر. تشير التكلفة إلى النفقات الفعلية – على المواد، على سبيل المثال، أو العمالة. السعر، من ناحية أخرى، هو المبلغ الذي يدفعه شخص ما مقابل شيء ما. في حين أن التكلفة والسعر يمكن أن يؤثرا على القيمة، إلا أنهما لا يحددان القيمة. قد يصل سعر بيع المنزل إلى 150 ألف دولار، ولكن القيمة قد تكون أعلى أو أقل بكثير. على سبيل المثال، إذا وجد المالك الجديد عيبًا خطيرًا في المنزل، مثل الأساس الخاطئ، فقد تكون قيمة المنزل أقل من السعر.

 

القيمة السوقية في تقييم المشاريع العقارية الكبرى

التقييم هو رأي أو تقدير بشأن قيمة عقار معين اعتبارًا من تاريخ محدد. الهدف من التقييم هو تحديد القيمة السوقية للعقار – وهو السعر الأكثر احتمالاً الذي سيحققه العقار في سوق تنافسية ومفتوحة.

سعر السوق، وهو السعر الذي يتم به بيع العقار فعليًا، قد لا يمثل دائمًا القيمة السوقية. على سبيل المثال، إذا تعرض البائع للإكراه بسبب التهديد بحبس الرهن، أو إذا تم إجراء عملية بيع خاصة، فقد يتم بيع العقار بأقل من قيمته السوقية.

 

طرق التقييم

يعتمد التقييم الدقيق على الجمع المنهجي للبيانات. يتم جمع وتحليل البيانات المحددة، التي تغطي التفاصيل المتعلقة بالعقار المعين، والبيانات العامة المتعلقة بالدولة والمنطقة والمدينة والحي الذي يقع فيه العقار، للوصول إلى القيمة. تستخدم التقييمات ثلاثة أساليب أساسية لتحديد قيمة العقار.

الطريقة الأولى في تقييم المشاريع العقارية الكبرى: نهج مقارنة المبيعات

يُستخدم أسلوب مقارنة المبيعات بشكل شائع في تقييم منازل وأراضي الأسرة الواحدة. يُطلق عليه أحيانًا نهج بيانات السوق، وهو عبارة عن تقدير للقيمة يتم الحصول عليه من خلال مقارنة العقار بالعقارات المباعة مؤخرًا والتي لها خصائص مماثلة.

ويشار إلى هذه الخصائص المتشابهة على أنها مقارنات، ومن أجل توفير مقارنة صحيحة، يجب على كل منها:

أن تكون مشابهة لخاصية الموضوع قدر الإمكان
تم بيعها خلال العام الماضي في سوق مفتوحة وتنافسية
تم بيعها في ظل ظروف السوق النموذجية

ويجب استخدام ثلاثة أو أربعة مقارنات على الأقل في عملية التقييم. إن أهم العوامل التي يجب مراعاتها عند اختيار العقارات القابلة للمقارنة هي الحجم والميزات القابلة للمقارنة، وربما الأهم من ذلك كله، الموقع، والتي يمكن أن يكون لها تأثير هائل على القيمة السوقية للعقار.

صفات المقارنات

نظرًا لعدم وجود عقارين متشابهين تمامًا، سيتم إجراء تعديلات على أسعار مبيعات المقارنات لمراعاة الميزات المتباينة والعوامل الأخرى التي قد تؤثر على القيمة، بما في ذلك:

عمر وحالة المباني
تاريخ البيع إذا حدثت تغيرات اقتصادية بين تاريخ بيع المقارن وتاريخ التقييم
شروط وأحكام البيع، مثل إذا كان بائع العقار تحت الإكراه أو إذا تم بيع العقار بين الأقارب (بسعر مخفض)
الموقع، حيث أن العقارات المماثلة قد تختلف في السعر من حي إلى آخر
الميزات المادية، بما في ذلك حجم قطعة الأرض، والمناظر الطبيعية، ونوع وجودة البناء، وعدد ونوع الغرف، والأقدام المربعة من مساحة المعيشة، والأرضيات الصلبة، والجراج، وترقيات المطبخ، ومدفأة، وحمام سباحة، والهواء المركزي، وما إلى ذلك.

سوف يقع تقدير القيمة السوقية للعقار المعني ضمن النطاق الذي تشكله أسعار المبيعات المعدلة للمقارنات. وبما أن بعض التعديلات التي يتم إجراؤها على أسعار مبيعات المقارنات ستكون أكثر ذاتية من غيرها، يتم عادة إعطاء الاعتبار المرجح لتلك المقارنات التي لديها أقل قدر من التعديل.

الطريقة الثانية: نهج التكلفة

يمكن استخدام نهج التكلفة لتقدير قيمة العقارات التي تم تحسينها بواسطة مبنى واحد أو أكثر. تتضمن هذه الطريقة تقديرات منفصلة لقيمة المبنى (المباني) والأرض، مع الأخذ في الاعتبار الاستهلاك. يتم إضافة التقديرات معًا لحساب قيمة العقار المحسن بالكامل. يفترض نهج التكلفة أن المشتري المعقول لن يدفع مقابل عقار محسّن حالي أكثر من سعر شراء قطعة أرض مماثلة وبناء مبنى مماثل. يكون هذا النهج مفيدًا عندما يكون العقار الذي يتم تقييمه من النوع الذي لا يتم بيعه بشكل متكرر ولا يدر دخلاً. وتشمل الأمثلة المدارس والكنائس والمستشفيات والمباني الحكومية.

يمكن تقدير تكاليف البناء بعدة طرق، بما في ذلك طريقة القدم المربع حيث يتم ضرب تكلفة القدم المربع من مبنى مماثل تم بناؤه حديثًا بعدد الأقدام المربعة في المبنى المعني؛ طريقة الوحدة في المكان، حيث يتم تقدير التكاليف على أساس تكلفة البناء لكل وحدة قياس لمكونات المبنى الفردية، بما في ذلك العمالة والمواد؛ وطريقة مسح الكمية، التي تقدر كميات المواد الخام التي ستكون ضرورية لاستبدال المبنى المعني، إلى جانب السعر الحالي للمواد وتكاليف التركيب المرتبطة بها.

الاستهلاك

لأغراض التقييم، يشير مصطلح الإهلاك إلى أي شرط يؤثر سلباً على قيمة تحسين العقار، ويأخذ في الاعتبار:

التدهور المادي، بما في ذلك التدهور القابل للشفاء، مثل الطلاء واستبدال السقف، والتدهور غير القابل للشفاء، مثل المشاكل الهيكلية
التقادم الوظيفي، والذي يشير إلى الميزات المادية أو التصميمية التي لم تعد مرغوبة من قبل أصحاب العقارات، مثل الأجهزة القديمة أو التركيبات القديمة أو المنازل التي تحتوي على أربع غرف نوم، ولكن حمام واحد فقط
التقادم الاقتصادي، الناتج عن عوامل خارجية بالنسبة للعقار، مثل وقوعه بالقرب من مطار صاخب أو مصنع ملوث.

المنهجية

تقدير قيمة الأرض كما لو كانت فارغة وقابلة للاستخدام على أعلى وأفضل استخدام، وذلك باستخدام أسلوب مقارنة المبيعات حيث أن الأرض لا يمكن استهلاكها.
وتقدير التكلفة الحالية لإنشاء المبنى (المباني) وتحسينات الموقع.
التقدير لمقدار استهلاك التحسينات الناتجة عن التدهور أو التقادم الوظيفي أو التقادم الاقتصادي.
خصم الاستهلاك من تكاليف البناء المقدرة.
أضف القيمة المقدرة للأرض إلى التكلفة المستهلكة للمبنى (المباني) وتحسينات الموقع لتحديد القيمة الإجمالية للعقار.

الطريقة الثالثة: نهج رسملة الدخل

غالبًا ما يُطلق على هذه الطريقة ببساطة اسم نهج الدخل، وتعتمد على العلاقة بين معدل العائد الذي يتطلبه المستثمر وصافي الدخل الذي ينتجه العقار. يتم استخدامه لتقدير قيمة العقارات المدرة للدخل مثل المجمعات السكنية ومباني المكاتب ومراكز التسوق. يمكن أن تكون التقييمات التي تستخدم نهج رسملة الدخل واضحة إلى حد ما عندما يكون من المتوقع أن يولد العقار موضوع الدخل دخلا مستقبليا، وعندما تكون نفقاته ثابتة ويمكن التنبؤ بها.

الرسملة المباشرة

سيقوم المثمنون بتنفيذ الخطوات التالية عند استخدام أسلوب الرسملة المباشرة:

تقدير إجمالي الدخل السنوي المحتمل.
تأخذ في الاعتبار خسائر الشواغر وتحصيل الإيجار لتحديد إجمالي الدخل الفعلي.
خصم مصاريف التشغيل السنوية لحساب صافي الدخل التشغيلي السنوي.
قم بتقدير السعر الذي سيدفعه المستثمر النموذجي مقابل الدخل الناتج عن نوع وفئة معينة من الممتلكات. ويتم تحقيق ذلك من خلال تقدير معدل العائد، أو معدل الرسملة.
قم بتطبيق معدل الرسملة على صافي الدخل التشغيلي السنوي للعقار لتكوين تقدير لقيمة العقار.