التقييم العقاري ودوره في اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية، تعد العقارات في عالم الاستثمار من أهم الأصول الثابتة والجذابة؛ لأنها أثبتت على مر الزمان أنها من أقوى فرص الاستثمار المربح، حيث إن الاستثمار في العقارات يساعد في الحصول على أعلى العوائد والوصول إلى الاستقرار المالي.
لكن يجب أن تعرف أن الاستثمار في العقارات ليس فقط مهارة البيع والشراء، لكنه يحتاج إلى فهم كبير لسوق العقارات، وتحليل دقيق للاتجاهات والتوقعات، فيجب عليك كمستثمر أن تستطيع اتخاذ القرارات الصحيحة المبنية على أقوى الأسس، لذلك سوف نوضح لك من خلال مقالنا اليوم أهمية تقييم العقارات في اتخاذ قرارات الاستثمار الصحيحة.
التقييم العقاري ودوره في اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية
محتوى المقالة
قبل أن نتعرف على دور التقييم العقاري في اتخاذ القرارات الاستثمارية يجب أن نتعرف على المفاهيم الأساسية للتقييم العقاري، حيث يتم تعريف التقييم العقاري من الناحية الفنية على أنه القيمة الحالية للمنافع التي تحصل عليها في المستقبل الناتجة عن ملكيتك للعقار.
لذلك عند تقدير قيمة العقار يجب أن نأخذ في الاعتبار الاتجاهات الاجتماعية والاقتصادية، إلى جانب الأنظمة الحكومية، والظروف البيئية التي تؤثر على العناصر الأربعة لقيمة العقار، وهي كالتالي:
- الطلب: وهو رغبة المالك في التمليك المدعومة بالوسائل المالية التي تساعده على إشباع هذه الرغبة.
- المنفعة: هي قدرة العقار على تلبية احتياجات ورغبات ملاك المستقبل.
- الندرة: وهي عرض الخصائص المتنافسة المحدود.
- قابلية النقل: وهي نقل حقوق الملكية بكل سهولة للمالك الجديد.
والتقييم العقاري باختصار هو علم يساعدنا على تحديد قيمة جميع أنواع العقارات، سواء الأراضي أو المحلات التجارية، أو المساكن او المصانع والمزارع وغيرها بهدف الوصول إلى القيمة الحقيقية والصحيحة لهذا العقار.
كيفية تقييم سعر العقار
حتى نستطيع أن نعرف دور التقييم العقاري في اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية، يجب أن نعرف كيف يتم تقدير قيمة العقار؟ حيث إن التقييم العقاري هو أحد أهم مراحل الاستثمار العقاري سواء في السوق الإقليمي أو العالمي، ويعتمد تقييم سعر العقار على مجموعة من الأساليب المتنوعة، وأهم هذه الأساليب التالي:
أسلوب السوق
هو أسلوب التقييم العقاري الذي يعتمد في الأساس على المؤشرات الخاصة بسوق العقارات في المنطقة، وذلك عن طريقة مقارنة العقار بغيره من العقارات المطابقة له الموجودة بنفس المنطقة.
وبالتالي فإن الطريقة المعتمدة في هذا الأسلوب هي طريقة “المقارنة”، وتعتمد هذه الطريقة على استنتاج سعر العقار من أسعار العقارات المطابقة له في السوق.
أسلوب الدخل
أسلوب التثمين العقاري منتشر بشكل كبير في سوق العقارات بالسعودية، ويتضمن هذا الأسلوب 4 طرق مختلفة للتقييم، وهما:
- الاستثمار.
- قيمة التدفقات النقدية الحالية.
- القيمة المتبقية.
- الأرباح.
وأيا كانت الطريقة التي سوف يتم الاعتماد عليها في تقييم العقار إلا أن كافة الطرق تعتمد على تقييم قيمة العقار بناء على الربح الناتج عن تشغيله.
أسلوب التكلفة
يعتمد أسلوب التكلفة في تقييم العقارات في الأساس على التكلفة التي يتم دفعها في العقار، ولهذا فإن هذا الأسلوب يحتوي على 3 طرق أساسية، وهم كالتالي:
طريقة تكلفة الإحلال
وهي عبارة عن تحديد السعر الذي يدفعه المشارك حتى يحصل على المنفعة التي تشبه إلى حد كبير الأصل محل التقييم بعد حساب أي تكاليف إهلاك وخصمها من التكاليف الإجمالية.
طريقة تكلفة إعادة الإنتاج
وهي الطريقة التي يعتمد فيها المقيم العقاري على معرفة تكلفة إنتاج نسخة مطابقة للعقار محل التقييم، وتلائم هذه الطريقة في حالة تقييم العقار إذا ارتفعت تكلفة العقار الأصلى وعدم القدرة على تحقيق منفعة واضحة من العقار الأصلى.
طريقة الجمع
وهي من أكثر الطرق استخداما في تقييم أصول شركات الاستثمار التي تمتلك أصول عقارية مختلفة الأنماط والاستخدامات، ولذلك تعرف هذه الطريقة بـ “الأصول الأساسية”
دور التقييم العقاري في اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية
التقييم العقاري له دور كبير في فهم اتجاهات وتوقعات السوق العقاري وتقييمها؛ لأنه يساعد بشكل كبير على فهم وتحليل سوق العقارات، وتتلخص أهمية التقييم العقاري في الآتي:
معرفة العرض والطلب
يساعد التقييم العقاري على فهم عرض وطلب السوق، وذلك عن طريق دراسة مجموعة من العقارات المطلوبة، وتحديد نسبة التوازن في السوق والتغيرات المتوقعة في الأسعار والطلب.
تقييم الأسعار
التقييم العقاري يساعد بشكل كبير على تقييم الأسعار الحالية والتوقعات المستقبلية لها، وذلك من خلال مراقبة المقيم العقاري للاتجاهات السابقة، وتحليله للعوامل السياسية والاقتصادية والاجتماعية المؤثرة في السوق.
تحديد فرص الاستثمار
يساعد التقييم العقاري المستثمرين في معرفة الفرص الاستثمارية الأكثر ربحا، وذلك عن طريق تحليل السوق ومعرفة المناطق التي تتميز بالنمو السريع، وبالتالي يستطيع المستثمرون اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية التي تساعدهم على تحقيق أرباح جيدة.
تقييم المخاطر
يعمل التقييم العقاري على تقييم المخاطر التي ترتبط باستثمار العقارات، وذلك عن طريق فهم المقيم العقاري للسوق والعوامل التي تؤثر فيه، وبالتالي اتخاذ الإجراءات المناسبة للتعامل مع هذه المخاطر.
توجيه القرارات الحكومية
يساعد التقييم العقاري الجهات التنظيمية والحكومات على اتخاذ القرارات الخاصة بالسياسات العقارية، وذلك عن طريق الفهم الجيد للعرض والطلب والاحتياجات السكانية، وبالتالي يمكنها تطوير سياسات تتناسب مع تعزيز السوق العقاري والقدرة على تحقيق التوازن فيه.
باختصار شديد فإن التقييم العقاري يساعد على فهم الاتجاهات والتوقعات العقارية وتقييمها، وبالتالي يساعد على اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية وتقييم المخاطر التي ترتبط بالسوق العقاري.
طريقة توزيع الاستثمار بذكاء وتقليل المخاطر
تنويع الأصول العقارية
وهي الاستراتيجية التي تعتمد على امتلاك مجموعة مختلفة من الأصول العقارية، حيث يمكن الاستثمار في الوحدات السكنية أو المباني التجارية، والعقارات الصناعية وغيرها، وبالتالي يتم تقليل المخاطر التي تتعلق بتقلبات سوق أي عقار منهم.
التنويع الجغرافي
هو من أكثر الاستراتيجيات الفعالة في تقليل المخاطر، حيث يمكن أن يتم توزيع الاستثمار على مناطق جغرافية متنوعة، وتساعد هذه الاستراتيجية في الاستفادة من ارتفاع قيمة العقار في سوق معين، وتعويض قيمة انخفاضه في سوق آخر.
تنويع أنواع العقارات
إن الاستثمار في أنواع عقارات مختلفة يساعد بشكل كبير على تقليل المخاطر، فعلى سبيل المثال إذا كنت تمتلك استثمار في الوحدات السكنية تستطيع أن توزع الاستثمار بين الوحدات الصغيرة والكبيرة.
التوزيع الزمني
يمكن للمستثمر تحقيق التنوع عن طريق التوزيع الزمني، حيث يمكنه إجراء صفقات استثمارية على مراحل مختلفة في وقت محدد بدلا من القيام بكافة الصفقات في وقت واحد.
الاستشارة المهنية
يجب على كل مقيم عقاري أن يحصل على استشارة مهنية من الخبراء في مجال الاستثمار في العقارات حتى يستطيع أن يقيم الفرص ويحدد استراتيجيات التوزيع المناسبة للأهداف.
عوامل مهمة يجب النظر فيها عند اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية
هناك الكثير من العوامل التي يجب الاهتمام بها قبل اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية، ومن أهمها التالي:
الهدف الاستثماري
إن تحديد الهدف من الاستثمار سوف يساعدك على تحقيق عائد مالي سريع، أو القدرة على تحقيق دخل مستقر بالاستثمار طويل الأجل.
التحليل المالي
التحليل المالي الدقيق للعقار الذي، تريد أن تستثمر فيه يساعدك على دراسة التكاليف والإيجارات المتوقعة، وبالتالي تستطيع أن توفر التمويل المناسب، وتحمل الديون المتوقعة.
التوقعات العقارية
اتخاذ كافة العوامل التي تحيط بالعقار مثل الموقع أو التطور المستقبلي والنمو يساعدك على معرفة قابلية العقار للنمو وارتفاع قيمته في المستقبل.
التحليل السوقي
يجب أن يقوم المقيم العقاري بتقييم سوق العقار المحلي والعوامل المؤثرة فيه، وذلك عن طريق دراسة العرض والطلب في منطقة الاستثمار، وبالتالي يمكن معرفة مدى جاذبية السوق وفرص الاستثمار المتوفرة.
التحليل القانوني والتنظيمي
من المهم أن يتم النظر بكافة الجوانب التنظيمية والقانونية الخاصة بالعقار، مثل التراخيص، والقوانين البيئية، والتشريعات المحلية لتفادي أي مشاكل قانونية متوقعة في المستقبل.
الاستشارة المهنية
يجب الحصول على استشارة مهنية من خبراء الاستثمار العقاري؛ حتى يمكن اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية.
وهكذا نكون وضحنا التقييم العقاري ودوره في اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية، وشرحنا المفاهيم الأساسية للتقييم العقاري، وكيفية تقييم سعر العقار، وتعرفنا على طريقة توزيع الاستثمار بذكاء وتقليل المخاطر، بالإضافة إلى توضيح العوامل التي يجب النظر فيها عند اتخاذ القرارات الاستثمارية الذكية.
