أهم العوامل المؤثرة على أسعار العقار

ان المقيم العقاري المعتمد المحترف هو الشخص الملم بالعوامل المؤثرة على أسعار العقارات، والذي يبحث عن أفضل صفقة سواء للبائع أو المشتري، كما يبحث أسباب انخفاض أسعار العقارات وتوجد العديد من الخصائص التي تؤثر على سعر العقارات مثل المساحة والموقع والقرب من الخدمات وخلافه

العوامل المؤثرة على أسعار العقارات

• يتأثر العقار بالعديد من العوامل مثل العوامل الطبيعية كالمناخ والبيئة الكائن بها العقار
• كما أن تسعير العقار يتأثر بالقوانين والانظمة الخاصة بمنطقة العقار، مثل إجراءات الهدم والبناء وتراخيص الايجارات والتخصيص وغيرها من المعاملات،
• يتغير سعر العقار وقيمته حسب الزمن وحال السوق وقت التقدير، حيث يتأثر السعر وفق للتغييرات المختلفة الطارئة على منطقة العقار نفسه
• أما إذا كان العقار يحقق عائد مادي سواء من إيجار او انتفاع ما، فإنه تختلف قيمة العقار حسب الأجر العائد منه فكلما زادت نسبة الإيجار كلما زاد الطلب على العقار وبالتالي ارتفع القيمة الشرائية.

كما أن هناك العديد من العوامل المؤثرة على أسعار العقارات مثل

موقع العقار ومساحته وحالته

• حاله العقار

تعد حالة العقار عاملا بارزا في تحديد سعره عند النظر للعقارات المختلفة واجراء التثمين اليها، فقد يكون العقار مستهلك جدا ويأتي اثر الاستخدام واضح، وهذا بدوره يعتبر من أسباب انخفاض أسعار العقارات، كما أن العقارات الجديدة والغير مستخدمة أفضل كثيرا عن تلك المستهلكة، لذا تعد حالة العقار من أبرز العوامل المؤثرة على أسعار العقارات

• مساحة العقار

حسب الطلب في سوق العقارات فإن العقار كلما كانت مساحته أكبر وأوسع كان ذلك أفضل من خلال استحسان السوق على الغرف الكثيرة والواسعة، لذلك فإن تأثير كبر مساحة العقار إيجابياً بينما صغر مساحته يؤثر بالسلب على قيمة العقار

• المرافق العامة ودورها مع تسعير العقار

من أهم العناصر لتحديد قيمة العقار عن طريق التحليل المئوي، حيث يبحث الساكن عن المرافق بصورة أساسية فلا غنى عن المستشفى أو المدرسة أو وسائل التنقل ومراكز التسوق، وكلما كان العقار قريبا منها كلما زاد سعره

• موقع العقار

تختلف أسعار العقارات الموجودة في الشوارع الرئيسية والقريبة من المرافق العامة، أو العقارات الموجودة بالاحياء الراقية عن تلك الموجودة في الشوارع الضيقة أو في المناطق النائية، كما يؤثر جماليات العقار وواجهته واطلالته على سعر العقار بصورة مباشرة، كما يؤثر الحي أو المدينة على العقار فمثلا تختلف المدينة التجارية عن السياحية عن غيرها

• العرض والطلب

العرض والطلب من أقدم العوامل المؤثرة في الأسعار بصفة عامة وفي أسعار العقارات بصفة خاصة. وليس غريبًا أن تزيد الأسعار كلما زاد الطلب وتقل كلما قلَّ الطلب، لكن هناك عوامل تؤثر في الزيادة والنقصان، كثير منها مذكور في مقالنا هذا مثل الموقع الجغرافي للعقار وحالة السوق وموقع العقار.

فالمطلوب، إذن، أن تحسن فهم العوامل التي تؤثر على العرض والطلب ثم تربطها به حتى تعلم لمَ ينقص ولمَ يزيد من أجل أن يكون قرارك الاستثماري مبنيًّا على أساس مدروس.وهذا يحيلك الى اختيار مقيم عقاري موثوق او احد شركات التقييم العقاري.

قد يهمك: ماهي طرق التقييم العقاري

حدِّد السعر المناسب لعقارك حسب الأتي

• مرافق العقار عامل قوي في تحديد سعر العقار وعامل أقوى في جذب المشترين الذين تعجبهم تلك المرافق ويريدون أن يستمتعوا بها فهي، إذن، تعتبر وسيلة بيع للعقار ورفع لسعره في بعض الأحيان.

وأنواع المرافق كثيرة مثل: حمامات السباحة ومراكز الرياضة والحدائق وغير ذلك كثير فقد يعتبر إطلال العقار على منظر أو شارع معين من المرافق ووسائل الراحة التي ترفع من سعره.

• موقع العقار: قد يزيد موقع العقار العرض والطلب عليه أو ينقصه مما يؤثِّر في سعره.

فهناك عدة عوامل يتأثر بها موقع العقار مثل الازدحام والهدوء، فأغلب الناس لا يتمنى أن يسكن في مكان مزدحم وصاخب، بل يرجو أن يكون منزله في مساحة هادئة حتى يرتاح فيه.

كذلك القرب والبعد من الأماكن الحيوية، فلا أحد يريد أن يتكبَّد مشقة في الذهاب إلى السوق أو المدرسة أو العمل لذلك يهتم معظم المشترين بهذا العامل.

• وقت شراء العقار: أحيانًا يقيِّم السوق العقارات بأغلى من قيمتها الواقعية وأحيانًا يفعل العكس فيكون سعرها أقل من قيمتها الواقعية وهو أمر مماثل لما يحدث في السوق المالية وغيرها من الأسواق.

المستثمر العقاري لا بد أن يتعلم التمييز بين الحالتين وألا يشتري إلا إذا كان سعر الشراء أقل من القيمة الحقيقية ويعتمد مستثمرون كثيرون على هذا النقطة في صناعتهم لثرواتهم.

• النشاط الاستثماري في المنطقة: إن وجدت مستثمرين كثيرين في المنطقة فقد يكون ذلك دليلًا على ربحيتها، لكنه مجرد عامل ثانوي، فلا تعتمد عليه اعتمادًا كاملًا.

وقد يُقصد أيضًا بالنشاط الاستثماري وجود العديد من الاستثمارات غير العقارية في المنطقة، فهذا يدل على تطور المنطقة وجذبها للبشر ذوي الإمكانات العالية.

• الاقتصاد: ربما اتضح لك من العوامل السابقة أن الاقتصاد عامل قوي جدًّا في تغيير أسعار العقار. ذلك أنه كلما نشط الاقتصاد وارتفع مستوى معيشة الفرد كان أقدر على الادخار والاستثمار، وكلما قلَّ مستوى معيشته كان أحرص على تلبية احتياجاته الأساسية وربما أنفق ١٠٠٪ من دخله عليها.

الحالة الاقتصادية تقل الرغبة في الاستثمار خوفًا أن يتسبب ذلك في الضغط المالي على المستثمرين أو أن تخسر استثماراتهم دون وجود تغطية لتلك الخسارة حال استمرار التذبذب.

• العرض والطلب من أقدم العوامل المؤثرة في الأسعار بصفة عامة وفي أسعار العقارات بصفة خاصة فكلما زاد الطلب وتقل كلما قلَّ الطلب.

عوامل تؤثر في الزيادة والنقصان لسعر العقار

كثير منها الاقتصاد وتذبذباته وحالة السوق وموقع العقار.

• حدوث الأزمات: تأثر السوق العقاري الفترة الماضية بالعديد من الأزمات مثل كورونا الحرب الروسية الأوكرانية حيث تراجعت نسبة المبيعات في أغلب دول العالم وكاد أن يتوقف البيع والشراء تمامًا بسبب خوف الناس

هذا التراجع جعل سوق العقارات يعاني معاناة شديدة وانخفضت الأسعار في العديد من المناطق، لكنها بدأت في التحسن مع عودة الناس إلى الحياة الطبيعية شيئًا فشيئًا.

• طريقة عرض العقار على المشترين: عرض المنزل بطريقة جيدة وجذابة يؤثِّر على قرارات المشترين وسرعة البيع.
• خدمات منطقة العقار: تميُّز المنطقة الموجود فيها العقار على المناطق الأخرى يؤدي إلى تميُّز العقار وارتفاع سعره نسبيًّا.
• العقارات المماثلة Comparables: يستخدم المقيِّمون العقاريون العقارات ذات الحالات والإمكانات المشابهة، سواء في نفس المنطقة أو في مناطق قريبة منها، للمقارنة بين الأسعار في حدود سنة لأنهم يريدون أن يحصلوا على أقرب سعر لنفس الظروف التي يبيعون أو يشترون فيها العقار الآن.

كيف تحدد سعر عقارك؟

هناك العديد من الوسائل المتاحة لتقييم العقار والحصول على أعدل سعر له مثل استخدام مقيِّم عقاري خبير أو الاطلاع على مواقع المقارنة والتسعير على الإنترنت.

ومع العوامل التي تعرَّفت عليها يمكنك معرفه عقارك وقيمته وكذلك تحديد تحديد العوامل التى سوف تؤثر بالسلب أو الإيجاب.

وكذلك يمكنك مقارنة عقارك بالعقارات التي بيعت في منطقتك أو في المناطق المجاورة خلال ١٢ شهرًا وسيكون التسعير الذي وصلت إليه قريبًا جدًا من سعر البيع أو الشراء المناسب له.

مراجعة سعر العقار قبل الشراء

لتحديد سعر مناسب لعقارك يجب عليك فحص العقار قبل الشراء فذلك أصبح من أساسيات السوق العقاري بعد أن تعرض في المدة الأخيرة للعديد من مشاكل الجودة والنصب.

معرفتك بفحص العقار وكونك موجودًا وقت الفحص سيساعدك على تقييمه تقييمًا مناسبًا، كما أنه سيعينك على فهم التقرير والتوصيات التي يعطيها لك الفاحص بعد أن ينهي فحصه ويمكن فحص العقار خارجيا وداخليا

الفحص الخارجي للعقار

الفحص الخارجي سوف يساعدك في تحديد السعر المناسب لعقارك حيث يتناول معاينة بنيته الخارجية والعوامل التي قد تؤثر عليه من الخارج.

• الجدران الخارجية: يجب فحص الجدران الخارجية للعقار والنظر إذا كانت تالفة أو مشقَّقة أو متصدِّعة تصدعات ضخمة تكون بطول أو بعرض الحائط.
• التربة: لابد من اختيار العقارات المبنيه على تربة صالبة قادرة على تحمل أكبر وأضخم العقارات فلا يغرك السعر الرخيص المقدم والمعروض ويمكنك أن تسأل من تشتري منه أن يقدِّم لك نتيجة اختبار تحمل التربة لتتأكد من أنه لن يصيبك سوء بسببها.
• القاعدة الأساسية للعقار: ما دام العقار قد بُني فلا يمكن فحص قاعدته فحصًا مباشرًا لكن الفاحص المختص قد ينظر في بعض الآثار التي تومئ له بسلامة أو هشاشة القاعدة.
• الجراج: جراج العقار من المميزات الجذابة، لكن هناك بعض العناصر التي ينبغي أن تفحصها للتأكد من أنه سيكون ذا فائدة مثل: التهوية وأمان المنافذ وتقسيمه من الداخل.
• السطح: يجب أن يكون هناك عازل لمنع تسرب المياه من السطح ووجود خزان المياه ووصلاته وتوصيلات مكيِّفات الهواء وغيرها من الأجهزة التي عادة ما يكون مكانها السطح.

الفحص الداخلي للعقار

الفحص الداخلي للعقار يتناول كافة متعلقات العقار الداخلية سواء كانت بخصوص متانة البناء أو نوعية الأدوات المستخدمة وجودتها أو أي ملاحظة قد تؤثر على معيشتك وراحتك داخل العقار.

ويختلف الفحص الداخلي للعقار عن الخارجي في أنه يتعلق بأمرين: جودة البناء وملاءمته للمعيشة ولابد من التشييك على: “السباكة – الكهرباء – التهوية ومكيِّفات الهواء – الأرضية – الأبواب والنوافذ”

هل يوجد فرق بين سعر العقار وقيمة العقار؟

من الممكن أن يكون العقار ذو قيمة محددة، لكن يتذبذب سعره حسب عوامل مختلفة بين الارتفاع والانخفاض، إذن ما الفرق بين قيمة العقار وتكلفته وسعره؟

سعر العقار: – سعر العقار هو المبلغ المدفوع لمعاملة البيع والشراء للعقار المعني

تكلفة العقار: – تمثل المبلغ الذي يقوم بدفعه البائع لتجهيز العقار

قيمة العقار:- هو المبلغ المتوقع من المشتري دفعه، أو المبلغ المقدر بيع العقار به، ولكن يختلف باختلاف سوق العقار والاحوال الاقتصادية

تحدثنا بالتفصل عن العوامل المؤثرة على أسعار العقارات نتمنى لكم الفائدة من المقيم العقاري المحترف.

قد يهمك أيضا:التعرف على ماهي خدمات مقيم عقاري