كيف أجد مخمن عقاري معتمد محترف وما هي أساليب التخمين العقاري

لعل أحد أهم الأسئلة التي تتردد في مجال تداول العقارات الاحترافي هي كيف أجد مخمن عقاري معتمد محترف ؟ حيث أن المخمن هو الشخص الذي يضطلع بأحد أهم المهام في عملية بيع أو رهن العقارات وهي عملية تقييم سعر العقار، والذي يجب أن يكون محترفا من أجل أن تكون عملية التخمين صحيحة، لأنها عملية تقوم على أسس علمية ومهارة عالية، لذلك سنتعرف في هذا المقال على أساليب التخمين العقاري الأساسية، وكذلك كيف أجد مخمن عقاري معتمد محترف، لمساعدتي على تقدير قيمة القطعة العقارية الخاصة بي أثناء العمد إلى البيع أو الشراء أو الرهن.

ما هو التخمين العقاري ؟

التخمين العقاري هو عملية تقدير للقيمة السوقية قطعة عقارية أيا كان نوعها، وتقوم على مجموعة متنوعة من العوامل العلمية، ويتم إجراء عملية التخمين من قبل مخمن عقاري محترف، تم تلقيه للتدريبات اللازمة لتخمين القيمة السوقية أو الشرائية للعقار، وتم اعطاءه الترخيص اللازم من أجل القيام بذلك، لهذا فإن كيف أجد مخمن عقاري معتمد محترف شيئا مهما جدا بالنسبة للمشتري

وتعد عملية تخمين العقارات عند شراء منزل أو بيع منزل أداة مفيدة وذات قيمة، ولكن يتم استخدامه كذلك من قبل مقرضي الرهن العقاري لتحديد ما إذا كان العقار يحتوي على قيمة سوقية عالية بما يكفي لتوفير ضمان كافي لقروض الرهن العقاري أم لا

طرق تخمين العقارات

هناك ثلاث طرق رئيسية لتقييم أو تخمين العقارات، يتم استخدامها في بعض الأحيان مجتمعة مع بعضها البعض، وتعتمد الطريقة المستعملة على الظروف التي يتم فيها استعمال العقار، وهذه الطرق كما يلي:

أسلوب مقارنة المبيعات

تعد تلك من أكثر طرق التخمين العقاري استخداما، في هذه الطريقة، يبحث المخمن العقاري عن مبيعات العقارات التي تمت مؤخرا في منطقة العقار التي يتم تقييمها، ويحاول استخدام عقار مشابه قدر الإمكان، بعد الحصول على خصائص قابلة للمقارنة تم بيعها قريبا، يقارن المثمن بعد ذلك مميزات العقارات التي تم بيعها في وقت قريب بخاصية الموضوع للحصول على قيمة سوقية العقار إما إضافة أو طرح قيمة الميزات إلى قيمة العقار

مثال

في الحي الذي يكمن فيه العقار، يجد المخمن ثلاث عقارات تم بيعها خلال الأشهر الثلاثة الماضية مقابل 200 ألف دولار لكل منها على سبيل المثال .ملكية الموضوع هي من نفس العمر ، واللقطات المربعة ، ونوع مواد البناء.

ومع ذلك ، فإن العقار موضوع له جراج سيارات ثلاث، عوضا من جراج سيارة واحدة، ولديه حصة أكبر بقليل من العقارات المباعة مؤخرا، ويأخذ المخمن بعين الاعتبار المبيعات الأخيرة، بالإضافة إلى القيمة المضافة للجراج الأكبر والكمية الأكبر، وعلى ذلك قد يقيم المخمن وقتها ممتلكات العقار موضوع التخمين بمبلغ 225 ألف دولار على سبيل المثال أيضا.

أسلوب استبدال التكلفة

ويعد أسلوب التكلفة من أقدم طرق التخمين العقاري، حيث يقوم المخمن العقاري بفحص العقار، مع ملاحظة نوع وجودة المواد المستخدمة فيه، ويحدد المخمن بعد ذلك كم سيكلف استبدال العقار باستخدام مواد قابلة للمقارنة، بعد الوصول إلى رقم تكلفة الاستبدال، يقوم المخمن بخصم تكلفة عامل الاستهلاك، اعتمادا على عمر وحالة العقار موضوع التخمين

مثال

العقار المقصود عبارة عن منزل يتألف من ثلاث غرف نوم يكلف 250 ألف دولار لاستبداله باستخدام مواد قابلة للمقارنة ومع ذلك، واضعا في الاعتبار عمر العقار، فإن بعض المميزات مثل السقف، تقترب من نهاية العمر الافتراضي لها، عندئذ سوف يقوم المخمن باستهلاك السقف والمواد الأخرى، وقد يرى بعد ذلك أن العقار له قيمة شرائية تعادل 225000 دولار

أسلوب منهجية الدخل

أسلوب الدخل هذه الطريقة هي الأكثر استعمالا في حالة العقارات التجارية و الإيجارية والتي تعد من طرق التخمين العقاري، يأخذ المخمن بعين الاعتبار الدخل الذي ينجم عن العقار، بالإضافة إلى الدخل المحتمل الذي يمكن أن ينجم عن العقار

من خلال هذا الدخل يقوم المخمن بخصم تكاليف صيانة الممتلكات من خلال طرح التكاليف من الدخل، يحدد المثمن متوسط الدخل السنوي أو الشهري أو الصافي للعقار، ويتم ضرب هذا الرقم بعامل سنوات، آخذا في الاعتبار المدة التي يرغب فيها المشتري في انتظار عائد الاستثمار

مثال

يتم تأجير العقار حاليًا مقابل ألف وخمسمائة دولار كل شهر ، مع نفقات تصل إلى مائتي ألف دولار، ويبلغ الدخل الصافي للعقار 1300 دولار بشكل شهري، أو 15600 دولار بشكل سنوي

يحدد المخمن أن هذا النوع من الممتلكات سيكون له عائد على الاستثمار لمدة 12 سنة ثم يقيم المخمن الممتلكات، على حسب نهج الدخل، بمبلغ 200 187 دولار

لذلك نجد أن عملية التخمين العقاري هي ببساطة أداة تساعد في تحديد القيمة السوقية للممتلكات، ولكنه يلعب وظيفة مهمة في صفقة بيع العقارات.

قد يهمك :لماذا بعض المنازل لا تباع؟

صفات المخمن العقاري المعتمد

لكل مخمن عقاري صفات عديدة منها :

• مستوى تعليمي عال
• يجب على كل مخمن عقاري معرفة جيدة بالتشريعات والقوانين ذات العلاقة بالسوق العقاري خصوصا تلك التي تطبقها الجهات المعنية بالعقار كالبلديات وقوانينها في التقسيمات للأرض والعقارات وكنسبة البناء من العقارات أو القضاء، والقوانين المتصلة بقانون الإيجار، وقانون التملك.
• أي مخمن عقاري معتمد يجب أن يكون لديه المعرفة التامة بالخطوات اللازمة لتداول ونقل ملكية العقارات بين البائعين والمشترين.
• المعرفة بالمعادلات الحسابية في السوق العقاري إذ أن جزءا كبيرا من الخبرة في تقييم العقار تقوم على أسس حسابية الدخل وسعر المتر أو الفوت في الأراضي.
• يجب على أي مخمن عقاري معتمد المعرفة باختصاصات العقار أو طريقة الاستعانة بالجهات التي تحدد الاختصاص للعقار (كالبلدية).
• من المهم أن يقوم القطاعان العام والخاص بالاتجاه لإنشاء معهد مهني متخصص لتخريج الراغبين في السوق العقاري كوسطاء أو خبراء دراية في السوق العقاري، على أن توضع له ضوابط وقوانين لتخريج المهنيين من وسطاء وخبراء دراسة في السوق العقاري أسوة بالأعمال المهنية التي ستعمل لها دورات واختبارات لاجتياز ذلك للحصول على ترخيص لاحتراف المهنة كالمحامين والمهندسين.

كيف أجد مخمن عقاري معتمد محترف ؟

يلزم وجود مجموعة من الشروط والمعايير المحددة التي يتوقف عليها نجاح المخمن في عملية التخمين العقاري، لأنه من أهم العمليات التي تحتاج إلى توفر مهارات عملية عالية في المخمن، ومن أهم هذه الشروط هي:

• يجب أن يحصل المخمن المحترف على رخصة من الدولة للعمل في التقييم العقاري.
• النجاح في الامتحان الذي يتضمن جميع أقسام معايير التخمين العقاري
• أن يحصل على 2000 ساعة خبره في العقارات، مع تسجيل الخبرة في سجلات الدولة
• أن ينجح المخمن في اجتياز المقابلة الشخصية في شركته
• الحصول على إجازة في التقييم العقاري من شركة تقييم عقاري معتمدة

نستطيع ان نجاوب كيف أجد مخمن عقاري معتمد محترف بأنه تعتبر شركة المقيم المحترف شركة تخمين عقاري معتمد محترف، وهي واحدة من أهم الشركات الرائدة في مجال التقييم العقاري حيث أنها تستخدم أحدث الطرق والأساليب المتطورة في مجال ممارسة مهنة التخمين العقاري، كما أنها تقوم بتصميم أفضل القواعد التي تساعدها في جمع البيانات وحفظها من أجل القيام بالإجراءات اللازمة عند إجراء عمليات الشراء أو البيع.

تقوم شركة المقيم المحترف بمهمة معاينة العقارات في البدء، وذلك من أجل تحديد مكان تواجد العقارات وتحديد المرافق الموجودة بها وذلك من أجل تحديد قيمتها السوقية وبالتالي تحديد قيمة الشراء أو البيع الخاصة بهذا العقار، بكل دقة وسهولة.

تابعوا خدمات شركة المقيم المحترف حتى تحصلوا على أفضل النتائج وأحسنها إن شاء الله.