تقييم العقارات التجارية وكيفية تحديد القيمة السوقية والإيجارية للممتلكات التجارية من أهم الأمور التي يبحث عنها المستثمرون، ويوجد الكثير من الطرق المعتمدة للتقييم والتي يتم تحديدها على حسب نوع العقار، والهدف من عملية تقييم العقار وسوف نوضح لكم من خلال مقالنا اليوم كافة الطرق التي تساعد المقيم العقاري على تقييم المباني التجارية.

طرق تقييم العقارات التجارية

يحتاج المقيم العقاري إلى مجموعة من المتطلبات قبل أن يطبق طرق تقييم العقارات التجارية، حيث إنه يحتاج إلى جمع البيانات المتعلقة بالعقار، وتنقسم البيانات اللازم توافرها لتقييم العقار التجاري إلى نوعين هما كالتالي:

1. البيانات الخارجية للعقار

هي البيانات التي يحصل عليها المقيم من مؤسسات الحكومة، أو وزارة الشؤون البلدية والقروية، حيث إنه يستطيع أن يحصل على معلومات خاصة بتكلفة إنشاء المبنى من المطورين العقاريين، بالإضافة إلى أنه يستطيع أن يعرف البيانات الخاصة بإيجارات العقارات من ملاك المباني، أو عن طريق المكاتب العقارية.

2. البيانات الداخلية للعقار

هي البيانات الخاصة بالعقار نفسه، مثل عقد الإيجار، أو رسوم الخدمات والمساحة المستخدمة لبناء العقار، وصافي المساحة القابلة للإيجار، ويستطيع المقيم أن يحصل على هذه البيانات من مالك العقار أثناء المعاينة.

مراحل جمع البيانات اللازمة لتقييم العقارات التجارية

تنقسم مرحلة عملية جمع البيانات اللازمة لتقييم العقارات التجارية إلى مرحلة جمع البيانات قبل معاينة العقار، وجمع البيانات خلال المعاينة:

جمع بيانات العقار قبل معاينته

يجب أن يجمع المقيم العقاري كافة المعلومات الخاصة بالعقار، ويجري معاينة ميدانية؛ حتى يمكنه التعرف على العقار بشكل كافي، بالإضافة إلى أنه يجب أن يتأكد من صحة المعلومات التي يحصل عليها من أي شخص آخر قبل أن يتمم عملية التقييم، ومن الأفضل أن يعتمد على مصادر رسمية معتمدة.

وتتضمن البيانات التي يجب جمعها قبل معاينة العقار التأكد من عنوان الشارع أو البحث عن سجلات ملكية العقار، والمخططات التفصيلية المباني، وتخطيط المدن.

جمع بيانات العقار خلال المعاينة

يجب أن يقوم المقيم العقاري بقياس ومعاينة المباني من الداخل، ويدون جميع الملاحظات، ويسجل التجهيزات والتركيبات وحالة أعمال الصيانة والإصلاح، وحالة المبنى فيجب أن يقوم بالتقاط صور فوتوغرافية، ويدون كافة الملاحظات الخاصة بالخدمات الموجودة بالعقار أثناء المعاينة.

وتتضمن البيانات الخاصة بالعقار خلال المعاينة المخطط الرئيسي، والبيانات الخاصة بتفاصيل الموقع والمبنى، وشهادة المطابقة، وبيانات حالة المبنى العامة، وأعمال الصيانة والإصلاح، والتفاصيل الخاصة بالإيجار، و صافي المساحة القابلة للإيجار، ونسبة الشواغر ومصروفات العقار.

طرق تقييم العقارات التجارية

بعد أن يجمع المقيم العقاري البيانات اللازمة لتقييم العقار التي تم ذكرها سابقا، يقوم باختيار طريقة التقييم التي تناسب العقار، ويمكنه أن يستخدم أكثر من طريقة معتمدة لتقييم العقار على حسب نوع العقار والغرض من عملية التقييم، ومن أهم الطرق المعتمدة التالي:

طريقة المقارنة

تعتبر طريقة المقارنة من أهم طرق تقييم العقارات التجارية، وهي الطريقة التي يقوم فيها المقيم العقاري بمقارنة العقار بعقارات مشابهة موجودة في نفس المنطقة محل التقييم وقد تم بيعها حديثا، وتعتمد هذه الطريقة في الأساس على مبدأ الاستبدال، الذي يعني أن المستثمر لا يدفع سعر أعلى من السعر الذي تم دفعه في عقارات مشابهة للعقار الذي يرغب في شرائه.

مراحل تقييم العقارات التجارية بطريقة المقارنة

يتم تطبيق طريقة المقارنة في تقييم العقارات التجارية من خلال 7 مراحل هم كالتالي:

  1. تحديد الإطار الزمني لعملية التقييم بحيث يتم الاعتماد على المبيعات التي تمت في تاريخ مقارب لتاريخ التقييم.
  2. تحديد منطقة السوق، فكلما كانت المنطقة ضيقة، ويوجد بها عقارات مشابهة للعقار محل التقييم تم بيعها حديثا كلما استطاع المقيم أن يقدر القيمة السوقية للعقار.
  3. دراسة تفاصيل العقار من جميع النواحي المادية والقانونية والفنية.
  4. تحديد العوامل المهمة أثناء إجراء التسويات، مثل حالة وظروف السوق، والموقع وتواريخ المعاملات والخصائص المادية والقانونية للعقار، وأحكام وشروط التنظيم والتخطيط.
  5. جمع البيانات الخاصة بالعقارات المشابهة بعد أن يتم تحديد الإطار الزمني ومنطقة السوق.
  6. التأكد من صحة البيانات الخاصة ببيع العقارات المشابهة قبل أن يتم استخدامها للمقارنة.
  7. بعد أن يجمع المقيم العقاري الأدلة والشواهد الخاصة بالعقارات المقارنة يبدأ في عملية التحليل المنهجي بحيث يستخلص مؤشر القيمة للعقار الذي يرغب في تقييمه عن طريق تطبيق وحدات مقارنة تناسب نوع العقار.

طريقة خصم التدفقات النقدية

تندرج طريقة خصم التدفقات النقدية تحت أسلوب الدخل الذي يعتمد على تحديد قيمة العقار عن طريق حساب قيمة التدفقات النقدية الحالية في المستقبل بناء على معايير التقييم الدولية.

والمبدأ الأساسي لأسلوب الدخل هو أن المستثمر يتوقع أن يحصل على عائد من استثماره، ويجب أن يكون هذا العائد يعكس مستوى المخاطر المحتملة في الاستثمار، وبالتالي فإن هذه الطريقة تعتمد على مبدأ التوقع.

مراحل تقييم العقارات التجارية بطريقة خصم التدفقات النقدية

تتلخص مراحل التقييم العقاري للعقارات التجارية بطريقة خصم التدفقات النقدية في الآتي:

  1. تحديد أنسب أنواع التدفقات النقدية المناسبة للعقار محل التقييم.
  2. تحديد الفترة المناسبة التنبؤ بالتدفق النقدي.
  3. تجهيز وإعداد توقعات التدفقات النقدية لهذه الفترة.
  4. توضيح إذا كانت القيمة النهائيه تناسب الأصل ثم تحديد القيمة النهائية للعقار على حسب طبيعته.
  5. تحديد معدل الخصم القيمة المناسب.
  6. تطبيق هذا المعدل على التدفقات النقدية المحتملة في المستقبل.

طريقة رسملة الدخل

تعرف طريقة رسملة الدخل بطريقة الاستثمار، وهي من الطرق التي تندرج تحت أسلوب الدخل، بحيث يتم استخلاص القيمة الرأسمالية عن طريق حساب الدخل ومعدل عائد الاستثمار، وتعتمد هذه الطريقة على صافي الدخل السنوي المتوقع أن يحصل عليه مالك العقار بعد الشراء.

والمبدأ الأساسي لطريقة رسملة الدخل هو أن المستثمر يتوقع أن يحصل على عائد من استثماره، ويجب أن يكون هذا العائد يعكس مستوى المخاطر المحتملة في الاستثمار، وبالتالي فهي تعتمد على مبدأ التوقع.

مراحل تقييم العقارات التجارية بطريقة رسملة الدخل

تتلخص مراحل تقييم العقارات التجارية باستخدام طريقة رسملة الدخل في خطوتين أساسيتين، وهما كالتالي:

  1. تحديد الدخل الصافي التشغيلي للعقار محل التقييم.
  2. تحديد معدل الرسملة والذي يجب أن يكون متوافق مع نوع الدخل والتدفقات النقدية المستخدمة.

طريقة الأرباح

تعد طريقة الأرباح من أنسب الطرق المستخدمة في تقييم العقارات التي يتم الاعتماد في تقييمها على أرباح النشاط التجاري، وليس على قيمة الأرض والمباني مثل الفنادق ومحطات البنزين ودور السينما والمطاعم وغيرها.

طريقة تكلفة الإحلال

هي الطريقة التي تساعد المقيم العقاري على الوصول إلى قيمة العقار محل التقييم عن طريق حساب تكلفة عقار مماثل بحيث يقوم المستثمر بدفع قيمة العقار من أجل الحصول على منفعة مشابهة للعقار محل التقييم وليس بناء على الخصائص المادية للعقار.

خطوات تقييم العقارات التجارية بطريقة تكلفة الإحلال

تعتمد طريقة تكلفة الإحلال في تقييم العقارات التجارية على ثلاث مراحل أساسية، وهم كالتالي:

  1. حساب كافة تكاليف الإنشاء اللازمة للحصول على عقار يقدم نفس المنفعة، وتنقسم هذه التكاليف إلى تكاليف مباشرة مثل تكاليف شراء الأرض وتطويرها، وتكاليف غير مباشرة مثل تكاليف النقل أو التركيب أو الأتعاب المهنية وغيرها.
  2. تحديد الاستهلاك المادي أو التقدم الوظيفي او التقادم الاقتصادي للعقار محل التقييم.
  3. خصم قيمة الإهلاك من التكاليف الإجمالية للوصول إلى قيمة العقار محل التقييم.

وهكذا نكون قد وضحنا لكم الطرق المعتمدة في تقييم العقارات التجارية، وشرحنا مراحل استخدام كل طريقة بالتفصيل.