يتردد سؤال كيف أثمن عقارا في أذهان راغبي بيع المقتنيات العقارية الخاصة بهم بغرض الاستثمار، أو استبدال الوحدة بأخرى ذات مساحة أكبر، أو الانتقال لمنزل جديد، أو أي سبب آخر يخص صاحب العقار، ولذلك يتساءل المشتري “كيف أثمن عقارا؟” حتى لا يقع ضحية التثمين الخاطئ أو المبالغ فيه والذي قد يكلفه مبلغا إضافيا، وفي الواقع يحدث أن كل من البائع والمشتري يحاول تقييم أو تسعير العقار بطريقته الخاصة أو من وجهة نظره وبما تحكمه الاستفادة، بعضها صحيح والآخر يحتاج إلى مراجعة من شخص أو جهة متخصصة، لذلك نعرض لك في هذا المقال ثلاث طرق علمية واحترافية ستساعدك في تثمين عقارك بسهولة، ويمكن عن طريقها تلافي الوقوع في أخطاء التسعير التي قد تحول دون بيعه.
كيف أثمن عقارا بطريقة صحيحة
محتوى المقالة
هناك طرق معتمدة ومجربة تثمن عقارا بطريقة صحيحة
أولا طريقة التقييم بالمقارنة بالمثل
سعر المتر في المنطقة ؟ هذا ما يخطر في ذهن الكثير من الناس عند محاولة تقييم سعر مناسب للبيع، وهو من الطرق الأكثر صحة للتقييم، لكن الأم ليس سطحي كما يبدو لأن هناك عدة عوامل يجب أخذها في الاعتبار قبل معرفة أسعار العقارات في المنطقة المحيطة بك، وهي:
- تاريخ بيع العقار: فيجب أن تكون المدة قصيرة، بمعنى أن تكون العقارات التي قمت بمعرفة ثمنها قد تم بيعها منذ وقت قريب، خاصة إذا كانت هناك تغييرات اقتصادية تؤثر على أسعار العقارات، مثل تغيير سعر الصرف على سبيل المثال
- حالة بيع العقار : قد يقوم البعض بعرض عقاره للبيع بسعر ينقص عن قيمته الحقيقية من أجل السفر، لذلك يفضل أن تكون ملما بتفاصيل بيع العقار وملابساته، حتى لا يكون ذلك السعر الغير معقول مصدر للقياس عليه.
- المماثلة: بالتأكيد يصعب أن يحالفك الحظ، وتصادف جاراً لك يعرض العقار الخاص به والذي يطابق عقارك تماما ، لكن احرص أن تكون أوجه التشابه كبيرة عند المقارنة، مثل: الموقع، والإطلالة، والخدمات وعمر العقار، ومواصفاته والمرافق ووجود مصعد، وحارس للبناية
- النقاط الغير واضحة بالنسبة للقوة والضعف: يعد المشتري هو أكثر شخص يرغب في تقليل السعر، وربما تفنن في إيجاد العيوب لانقاص السعر، لذلك اعرف ما يمكن أن يكون نقاط ضعف لديك حتى يكون السعر منطقي
مثال
قد يعتقد البعض أن موقع العقار المطل على موقف مواصلات عامة، أو القريب جدا من مدرسة ما هو ميزة، لكن على العكس، هو عيب في نفس الحين بسبب ضوضاء السيارات، والصوت المرتفع أثناء خروج الطلاب من المدرسة.
و كذلك لا تتجاهل نقاط القوة التي قد تكون غائبة عن ذهنك مثل وجود كراج بالعمارة، أو أية مزايا أخرى قد أضفتها لعقارك لأن ذلك يزيد من سعره في مقارنة بالسوق.
قد ترغب بمعرفة : ما الفرق بين الأرض و العقار من ناحية التقييم العقاري
طريقة حساب التكلفة
كيف أثمن عقارا عن طريق حساب التكلفة؟ حيث تستعمل طريقة حساب التكلفة هذه الطريقة لتقييم العقارات التي لا يتم تداولها في السوق عادة مثل المباني الحكومية كالمدارس والمستشفيات، أو التي لا ينتج عنها دخل حيث يشغلها أصحابها.
مثال
يتم تقييم قطعة أرض العقار على اعتبار أنها خالية حسب سعر السوق حاليا ، ويتم حساب تكلفة إنشاء مبنى مطابق للمبنى الموجود بالمتر المربع حسب سعر السوق أيضاً. ثم تقدير معدل الإهلاك، وهو أي شئ يؤثر على قيمة العقار بشكل سلبي مثل تدهور البناء، والعوامل الطبيعية.
ويتم خصم قيمة الإهلاك من قيمة التكلفة المقدرة للمبنى الجديد ويتم إضافة الناتج الرقمي إلى قيمة الأرض الخالية ليكون ذلك هو تكلفة العقار الكائن حالياً. وللحصول على السعر النهائي، يضاف هامش ربحي إلى المجموع ليصبح العقار بسعر السوق.
ملحوظة: يختلف الهامش الربحي باختلاف حالة السوق.
طريقة حساب الدخل
كيف أثمن عقارا بطريقة حساب الدخل ؟ هل لديك عقار يمنحك عائدا شهريا وترغب في بيعه؟ اذن طريقة الدخل السنوي تعد طريقة مناسبة للعقارات التي يمكنك تأجيرها مثل السكنية و المصيفية، أو التجارية، عليك التنبؤ بقيمة الدخل والنفقات المستقبلية لحساب العائد على رأس المال ومن ثم الحصول على قيمة العقار
مثال:
إذا علمت أن ثمن بيع إحدى العقارات المشابهة لعقارك هو 500 الف ريال، وكانت توقعات الدخل السنوي الذي يدره العقار 50الف ريال، ومصاريف تشغيل العقار في السنة 10 آلاف ريال
أولاً نقوم بحساب صافي الدخل السنوي: 50,000 (الدخل السنوي) – 10,000 (مصاريف تشغيل العقار) = 40 الف.
نحسب معدل العائد على رأس المال (صافي الدخل السنوي مقسوما على ثمن بيع العقار): 40,000 / 500,000 = 8%
إذاً قيمة العقار تقدر : 500,000 / 8% = 625,000
انتبه عند تخمين قيمة الدخل، مع مراعاة حركة المرور في الاعتبار في حالة العقار التجاري، بمعنى أنه إذا كانت الوحدة التجارية تقع على شارع أساسي، فهذا لا يعد سبب كاف لزيادة السعر، حيث يجب تقدير أعداد المارة بهذا الشارع بشكل منتظم فربما كان عدد قليل في الواقع
كذلك حاول أن تلقِ نظرة على بعض المواقع الشهيرة التي تعرض عقارات للبيع أو الإيجار لمعرفة معدل الأسعار حيث يمكنك البحث بالمواصفات التي تشبه موقع ومواصفات عقارك أو وحدتك ومعاينة الوحدات بالصور
اقرأ أيضا: هل قطعة الأرض تعتبر عقار
طرق أخرى لتثمين العقارات
هل تتسأل كيف أثمن عقارا بطرق أخرى و قد تبدو طرق تثمين العقار السابقة صعبة للبعض لكنها من الطرق العلمية المتبعة، وعلى أية حال يمكنك تجاهلها، أو استخدام أحدهم مع طريقة أخرى من الطرق التالية سأذكرها لك الآن للمقارنة وأخذ المتوسط لمستوى أعلى من الدقة.
- الاستعانة بخبير في تقييم العقارات: يسمى أحياناً المخمن العقاري ويقوم به شخص خبير ومحترف في عملية التثمين، وذلك بحسب معايير علمية واضحة، حيث يتم التقييم بمهنية وحيادية بمعزل عن المصلحة الشخصية
- قد يساعدك السمسار في ذلك إن كان شخصا أمين ومحل للثقة فيه، لأن البعض قد يخفض السعر لتسهيل عملية البيع للحصول على نسبة أو عمولة في وقت أقصر لذلك دايما وجود مقيم عقاري محترف هو الأفضل لك.
وتعد شركة المقيم المحترف شركة تثمين عقاري معتمد محترف، وهي واحدة من أهم الشركات الرائدة في مجال التقييم العقاري حيث أنها تعتمد أحدث الطرق والأساليب المتطورة في حقل ممارسة مهنة الخدمات العقارية، كما أنها تقوم بتصميم أفضل القواعد التي تساعدها في جمع البيانات وحفظها من أجل القيام بالإجراءات اللازمة عند إتمام عمليات الشراء أو البيع.
تقوم شركة المقيم المحترف بمهمة معاينة العقارات في البدء، وذلك من أجل تحديد مكان تواجد العقارات وتحديد المرافق الموجودة بها وذلك من أجل تحديد قيمتها السوقية وبالتالي تحديد قيمة الشراء أو البيع الخاصة بهذا العقار، ومن ثم تقديم سعر العقار بدقة.
تابعوا خدمات شركة المقيم المحترف حتى تحصلوا على أفضل النتائج وأحسنها إن شاء الله.
